Горьковское ш., 32 км от МКАД
Астра СНТ, Богородский гор. округ
Дача 15 м², участок 6,4 сот., брус.
Цена 2,25 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 53 %
Земля ≈361 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 2,31 млн → дом −58 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 40 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,12 млн / целевая ≈1,01 млн / пессимист. ≈894 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,32 млн ₽, маржа −148 %, ROI −60 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Ногинск ≈2 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13591
Рейтинг 31/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 22 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 360 696 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 308 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −58 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 867 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Астра СНТ | 6,1 сот. | 2 100 000 | 344 262 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Астра СНТ | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Загорново д. | 10 сот. | 4 100 000 | 410 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Астра СНТ | 5 сот. | 4 499 000 | 899 800 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 3 400 000 | 566 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Загорново д. | 31 сот. | 28 000 000 | 903 226 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Загорново д. | 9,6 сот. | 5 900 000 | 614 583 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 16 сот. | 16 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 3,7 сот. | 875 000 | 236 486 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Загорново д. | 10 сот. | 4 990 000 | 499 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 75 000 / 146 667 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 118 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 062 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 006 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 894 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 318 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −148 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Затишье СНТ | 15 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Березка (Воровского) СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Сосновый Бор СНТ | 15 м² | 6 сот. | 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Березовая Роща СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Путеец СДТ | 12 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Дружный СНТ | 12 м² | 6 сот. | 480 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 2 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, я Собственник. Кадастровый номер: 50:16:0302010:3537. Участок 6.35 соток правильной формы, сухой. Полностью очищен от старых деревьевьев, кустов, сараев и прочего хлама-готов под строительство дома. На участке жилой вагончик летний, туалет, хоз блок с летним душем, мангал каменный, уличная кухня, беседка со столом и скамейками, железный шатер с навесом матерчатым непромокаемым. Установлены 2 видеокамеры, забор с воротами. На участкке проведен свет в бытовку, вода от соседей, Газ в 2027 году. Просмотр по звонку.