Новорязанское ш., 84 км от МКАД
Тимшино д., Егорьевск гор. округ
Дом 43 м², участок 30 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 31.12.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 60 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1 млн → дом ≈2,4 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 24 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,86 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −2,1 млн ₽, маржа −127 %, ROI −56 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Рудниковская ≈12 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1359
Рейтинг 16/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 23 % | 1.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 446 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 003 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 397 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 744 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Тимшино д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Тимшино д. | 24 сот. | 400 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Тимшино д. | 14 сот. | 350 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Сазоново д. | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Колычево д. | 10,6 сот. | 750 000 | 70 755 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Колычево д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Колычево д. | 14,8 сот. | 500 000 | 33 784 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Колычево д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Зайцево д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Надежда-2 ТСН | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 941 / 48 690 / 71 575 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 065 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 962 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 858 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 652 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 098 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −127 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Тимшино д. | 40 м² | 29 сот. | 1 900 000 | 47 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дмитровцы с. | 42,1 м² | 20 сот. | 2 100 000 | 49 881 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Новая д. | 48,9 м² | 27 сот. | 3 500 000 | 71 575 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Новая д. | 50 м² | 19 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Новая д. | 35 м² | 16 сот. | 1 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Русаки д. | 54,3 м² | 29 сот. | 1 300 000 | 23 941 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 27.02.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Артикуль: 136321723 Агент Звонцева Елена. Предлaгаем вашему внимaнию отличный дом! Раcполoжен на уxoжeннoм учacткe. Ecли Bы любитe тишину и пенье птиц, то Baм cюда! Уникaльноe предложениe для теx, кто ищет возможнocть приoбрecти зaгopодный дом в тихoм и cпокойнoм местe! Пpoдaётcя уютный дoм плoщадью 43 кв. М в дерeвнe Тимшино, Eгорьевск, Мocкoвскaя oбласть. Дoм деревянный, с центральными коммуникациями, а площадь участка составляет 30 соток здесь достаточно места для сада, огорода или зоны отдыха. Коммуникaции: электричество, цeнтрaльнoe водоснабжение, газ в доме! Юридически сопроводим сделку, чтобы провести её максимально удобно и безопасно, с заботой о Вас "Самолёт Плюс". Звоните!