Горьковское ш., 57 км от МКАД
Нестерово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 41,3 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Земля ≈215 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,72 млн → дом ≈429 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈726 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,12 млн / целевая ≈1,91 млн / пессимист. ≈1,7 млн → от пессимистичной прибыль −854 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −34 %.
Коммуникации: в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 14 км ≈5,7 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13587
Рейтинг 36/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 93 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 85 % | 12.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 215 156 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 721 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 429 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 387 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Нестерово д. | 9,6 сот. | 2 050 000 | 213 542 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нестерово д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нестерово д. | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Нестерово д. | 10 сот. | 2 850 000 | 285 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Федорово д. | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Виктория СНТ | 9 сот. | 1 880 000 | 208 889 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Федорово д. | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Федорово д. | 9,2 сот. | 4 500 000 | 489 130 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Федорово д. | 8 сот. | 1 760 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Федорово д. | 6,2 сот. | 1 550 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 726 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 111 / 47 010 / 66 667 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 124 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 018 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 912 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 699 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -854 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Ёлочка СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Берендей СНТ | 42 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Природа-4 СТ | 40 м² | 8,3 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Вереск СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Росинка СНТ | 42 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 39 286 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 31 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Энергетик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Ковригино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Березка СНТ | 51 м² | 6,3 сот. | 2 500 000 | 49 020 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Рубин СНТ | 30 м² | 6,3 сот. | 1 350 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 250 000 (−150 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Дача в Снт "Виктория", р-н д. Нестерово, дом 1-но этажный с мансардой, дом бревенчатый, общей площадью 41,3 кв. М., на 1-м этаже: одна комната площадью 20 кв. М., терраса площадью 11 кв. М., на мансарде: комната площадью 10,5 кв. М., участок 8 соток (800 кв. М.), правильной формы, огорожен, плодовые деревья, кусты, цветы. Туалет уличный, хоз. Блок. Свет заведен в дом, проводка новая, печь типа буржуйка. Также на участке есть туалет уличный, хоз. Блок. Дом оформлен, земля (межевание проведено, границы установлены), прямая продажа, показ по договоренности. Хорошее место расположение вдали от дороги, но рядом лес, озера, охота, рыбалка, грибы, ягоды. Возможна покупка с участием ипотеки. Материнский капитал не подходит.