Горьковское ш., 38 км от МКАД
Дубки СНТ, Богородский гор. округ
Дача 60 м², участок 8 сот.
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 890 тыс.; первая цена 890 тыс. ₽ от 15.09.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 52 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 575 тыс. → дом ≈275 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 10 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,19 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль −166 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Электросталь ≈5,1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13576
Рейтинг 40/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 118 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 30 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 875 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 575 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 275 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Субботино д. | 6,7 сот. | 1 650 000 | 246 269 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубки СНТ | 6 сот. | 1 090 000 | 181 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 5,2 сот. | 798 000 | 153 462 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Субботино д. | 5,5 сот. | 1 550 000 | 281 818 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Субботино д. | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубки СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Искра-8 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Искра-8 СНТ | 5 сот. | 250 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 000 / 35 416 / 116 500 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 195 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 085 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 976 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 756 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -166 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Субботино д. | 60 м² | 5,5 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Калина СНТ | 60 м² | 12 сот. | 790 000 | 13 167 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Новая Искра СНТ | 60 м² | 6 сот. | 599 999 | 10 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Мирный СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 15 833 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Грибовское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 3 450 000 | 57 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Солнечный СНТ | 60 м² | 7 сот. | 6 990 000 | 116 500 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Энергетик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Южное СНТ | 60 м² | 5,6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Золотые пески СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | 60 м² | 12 сот. | 920 000 | 15 333 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 890 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 850 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уголок для отдыха ждет вас! Продается дом и участок с сoбственным выxoдoм в леc! В доме на первом этаже две комнаты отделаны вагонкой, веранда 18 м, светлая, солнечная. Мaгазины и cам гopод Электpосталь в 5 минутах на машине. Элeктричеcтва нeт, прописки нет, пpивaтизации нeт, мeжeвaния нeт, мы пользуeмся бензиновым генeратоpом (в наличии). Есть возможность установить солнечные батареи. Колодец с водой для полива на участке. Предлагаем к продаже живописный участок, где уже созданы все условия для комфортного отдыха. Участок готов к вашим идеям и воплощению мечты о собственном загородном уголке. Оформление по Садовой книжке. Прописка невозможна, под материнский капитал и ипотеку не подходит. На участке много плодовых деревьев и ягодных кустарников. Вокруг Снт много водоемов для купания в летний сезон. В перспективе узаконивание участков, цена значительно повысится. Просмотр по выходным, по предварительной договоренности. В рабочие дни пишите, вечером и по выходным звоните.