Горьковское ш., 70 км от МКАД
Текстильщик-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 50 м², участок 7,2 сот., кирпич.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 7,2 сот. = 494 тыс. → дом ≈1,61 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 21 тыс.–55 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Крутое ≈3,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13575
Рейтинг 21/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 29 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 587 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 494 000 ₽ (7,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 606 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 120 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Текстильщик-2 СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Текстильщик-2 СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Текстильщик-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тополиный пос. | 6 сот. | 1 150 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Содружество СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Содружество СНТ | 9,2 сот. | 550 000 | 59 783 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Содружество СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Тополиный пос. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 35 698 / 55 000 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 802 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 712 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 622 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 442 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 243 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Карболитовец СДТ | 50 м² | 5 сот. | 1 600 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Текстильщик-2 СНТ | 47,8 м² | 6,5 сот. | 1 850 000 | 38 703 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Карболитовец СДТ | 52 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Текстильщик-3 СНТ | 49,2 м² | 6,5 сот. | 2 400 000 | 48 780 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Вертолет-1 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 100 000 | 22 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6,2 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Вертолет-1 СНТ | 42 м² | 5 сот. | 900 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Вертолет-1 СНТ | 60 м² | 5,5 сот. | 3 300 000 | 55 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дачный участок с домиком. Стены кирпичные, 2 этаж мансарда, кровля металл. Веранда. Участок отмежован, дом и постройки зарегистрированы. Электричество. Вода централизованная. На участке подовые кусты и деревья. Есть хоз постройка с туалетом. Есть колодец на участке. От города 10минут езды. Подъезд круглогодичный, отсыпан асфальтовой крошкой, зимой чистится. Рядом есть пруд для купания и автобусная остановка в 10 минутах хотьбы. Огорожен, с трех сторон забор металлический, с одной деревянный. Перед воротами участка очень удобное парковочное место. Улица -первая линия на территории снт, широкий подъезд. Никаких обременений, один взрослый собственник. Не всегда могу услышать и ответить на звонок, пишите, звоните чаще.