Горьковское ш., 47 км от МКАД
Борисово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дача 48 м², участок 6 сот.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 31.08.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Земля ≈159 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 956 тыс. → дом ≈844 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,05 млн → от пессимистичной прибыль −244 тыс. ₽, маржа −12 %, ROI −11 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, скважина, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 14 км ≈7,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13567
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 35 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 64 % | 9.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 956 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 844 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Борисово д. | 16 сот. | 3 500 000 | 218 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Борисово д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тарасово д. | 34 сот. | 7 990 000 | 235 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Кузнецы д. | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Михалево д. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Михалево д. | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кузнецы д. | 12,3 сот. | 600 000 | 48 780 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кузнецы д. | 14 сот. | 2 100 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кузнецы д. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Михалево д. | 13,4 сот. | 3 000 000 | 223 881 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 529 / 53 125 / 100 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 558 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 430 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 302 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 046 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -244 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −12 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −11 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Дружба-2 СНТ | 48 м² | 5,7 сот. | 3 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Пингвин СНТ | 48,5 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 65 979 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Буровик СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 1 200 000 | 24 000 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Елочка СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | ЭЛЕОН СНТ | 49 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 65 306 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Дубрава КП | 48 м² | 7,5 сот. | 4 800 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Звездочка СНТ | 46 м² | 5,9 сот. | 1 600 000 | 34 783 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Энергетик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Искра СНТ | 51 м² | 8,3 сот. | 1 200 000 | 23 529 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Электромашина СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача, Снт Химик, участок 5,9 соток, дом 48 кв. М. Два входа, одна часть деревянная, 2 комнаты и кухня, из комнаты лестница на 2 этаж, 1 комната. В другой половине дома отдельный вход и комната с печкой. Удобства на улице, душ с дровяным бойлером. Забор из профнастила. Есть парник, мест для постройки другого дома. На участке яблони, сливы, терновник, ёлка. Облепиха, вишня. Очень тихое место, спокойные соседи. Вода-общая скважина, газ -балоны, электричество. Один собственник.