Горьковское ш., 28 км от МКАД
Березка СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 90 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,45 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 01.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 80/100 · уверенность 56 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 366 тыс. → дом ≈2,08 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 54 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 127 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,08 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,67 млн / целевая ≈10,5 млн / пессимист. ≈9,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,55 млн ₽, маржа 60 %, ROI 147 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Машиностроитель ≈4,3 км по прямой; до МКАД 28 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13562
Рейтинг 80/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 50 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 759 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 366 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 084 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 156 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Березка СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран-2 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Пушкино-1 СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ногинский Медик СНТ | 10,5 сот. | 400 000 | 38 095 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесная Поляна СНТ | 7,6 сот. | 1 200 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 850 000 | 264 286 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Новая Березка-2 СТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новая Березка-2 СТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Машиностроитель СНТ | 14 сот. | 380 000 | 27 143 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Западный СНТ | 7,1 сот. | 1 850 000 | 260 563 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 593 / 126 775 / 139 903 |
| цена объекта | 2 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 082 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 667 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 084 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 500 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 334 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 551 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 147 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Обухово пгт да: «санузел» + «отделка» | 82,2 м² | 8,3 сот. | 11 500 000 | 139 903 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Фрязевский Садовод СНТ да: «ванна» + «мебель» | 82,1 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 53 593 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Пешково д. да: «санузел» + «отделка» | 98,6 м² | 7,5 сот. | 12 500 000 | 126 775 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2026 | 2 650 000 | история площадки |
| 17.07.2026 | 2 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 450 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже земельный участок с жилым домом правильной конфигурации, отличающийся сухим грунтом. На территории произрастают яблони, малина, смородина, клубника и фундук. Соседи проживают на смежных участках круглогодично; подъездная дорога регулярно расчищается в зимний период. Объект представляет собой бревенчатый дом с высокой теплоизоляцией. Произведена надстройка кухонного помещения и второго этажа. В доме реализованы системы канализации (септик) и водоснабжения (насосная станция из колодца). На первом этаже расположены две комнаты с системой теплого пола. Второй этаж занимает просторное помещение, планировка которого может быть адаптирована под потребности покупателя. На участке функционируют два колодца, летний душ и летний туалет. Имеются необходимые хозяйственные постройки. Территория оснащена системой видеонаблюдения. В пешей доступности находятся продуктовый магазин ("Пятёрочка") и остановка общественного транспорта. Торг.