Горьковское ш., 45 км от МКАД
Заозерье д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 32,4 м², участок 11 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,4 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–126 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈648 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,47 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: колодец; в описании: газ.
До ст. Ковригино ≈6,6 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13560
Рейтинг 35/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 16.8 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.6 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 678 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 404 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 696 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 346 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Заозерье д. | 20 сот. | 4 800 000 | 240 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Заозерье д. | 7,8 сот. | 2 000 000 | 256 410 | снят (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Заозерье д. | 19,9 сот. | 4 350 000 | 218 593 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Заозерье д. | 5 сот. | 1 050 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заозерье д. | 13 сот. | 4 750 000 | 365 385 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заозерье д. | 21 сот. | 3 900 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заозерье д. | 6 сот. | 580 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Природа-4 СТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Природа-3 СТ | 6,5 сот. | 2 000 000 | 307 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 648 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 625 / 67 314 / 126 005 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 266 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 153 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 039 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 813 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 470 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Природа-4 СТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран СНТ | 36,4 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 54 945 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Солнечный СНТ | 30,5 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 93 443 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Буровик СНТ | 32 м² | 6 сот. | 820 000 | 25 625 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Богослово с. | 33,5 м² | 12,3 сот. | 2 500 000 | 74 627 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Большие Дворы пгт | 37,3 м² | 14 сот. | 4 700 000 | 126 005 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 33 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 81 818 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Елочка СНТ | 32 м² | 12 сот. | 2 999 999 | 93 750 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Белый Мох СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Грибовское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 3 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 27.06.2026 | 3 600 000 (−350 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже старый жилой дом( по цене дешевле однушки!). С газом, свет 15 квт, на земельном участке 11 соток в д. Заозерье. Дом расположен вблизи(200 м) от озера Данилищево и храма Рождества Христова. Прекрасное живописное место, с древней историей. Рядом кафе "Трапезная" с прекрасной кухней. К дому асфальтовая дорога и остановка общественного транспорта. Дом одноэтажный, бревно, старенкий. Коммуникации: Свет 15 квт, газ( новый котел), колодец. Участок с плодовыми деревьми, ровный. Собственник один, никто не прописан. Межеван. Звоните, просмотр по договоренности. Под ипотеку не подходит!