Новорязанское ш., 56 км от МКАД
Городище КП, Воскресенск гор. округ
Дом 50,6 м², участок 7,1 сот., каркас.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 11.09.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 64 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 843 тыс. → дом ≈2,56 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 62 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈812 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,64 млн / целевая ≈3,28 млн / пессимист. ≈2,91 млн → от пессимистичной прибыль −788 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: скважина; септик.
До ст. пл. 88 км ≈6,7 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1356
Рейтинг 21/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 843 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 557 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 534 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Городище д. | 6,3 сот. | 1 050 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Воскресенские луга-1 дп | 10,9 сот. | 900 000 | 82 569 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Городище д. | 7,5 сот. | 850 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Городище д. | 15,9 сот. | 2 300 000 | 144 654 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Городище д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Восточный дп | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 7,8 сот. | 950 000 | 121 795 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 7,5 сот. | 1 650 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городище д. | 14 сот. | 1 650 000 | 117 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 812 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 62 057 / 73 000 / 95 000 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 643 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 461 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 279 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 914 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -788 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Константиново с. | 50 м² | 7 сот. | 3 950 000 | 79 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ильинское ДНТ | 50 м² | 8,6 сот. | 3 650 000 | 73 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Гостилово д. | 50 м² | 6 сот. | 4 750 000 | 95 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Константиново с. | 43,6 м² | 7 сот. | 3 950 000 | 90 596 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Константиново ДНТ | 58,4 м² | 9,1 сот. | 5 600 000 | 95 890 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Яблоневый Сад КП | 48 м² | 10 сот. | 1 650 000 | 34 375 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Малахитовая Поляна КП | 54 м² | 7 сот. | 1 699 000 | 31 463 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Золотая Подкова КП | 53 м² | 8,8 сот. | 3 700 000 | 69 811 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Никитское с. | 56,4 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 62 057 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Озерный СНТ | 58,9 м² | 8 сот. | 3 800 000 | 64 516 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 20.09.2026 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 500 000 (+50 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 475 000 (−25 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 400 000 (−75 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 144001676 Доверяя нам, вы гарантированно получаете только реальные объекты! Дом оформлен как жилой! С мебелью! Готовое решение для души и отдыха! Главное преимущество данного объекта это его расположение! Все в шаговой доступности, торговые центры и остановка! Продается уютный двухэтажный дом общая площадь 50,6 м2 на ухоженном участке 7 соток. Дом построен по каркасной технологии на свайно-ленточном фундаменте. Просторные комнаты, большая кухня. Электрическое отопление. Участок полностью ухожен, земля плодородная отличный урожай. На участке беседка, туалет и душ. В доме и на участке: Вся мебель остаётся покупателю. Свет и вода заведены в дом. Над раковиной на кухне установлен бойлер. Коммуникации вода скважина с питьевой водой, септик. Преимущества: Компактный, удобный дом для семьи или для дачи с круглогодичным проживанием. Низкие коммунальные платежи благодаря электрическому отоплению. Хороший плодородный участок, подготовленный к посеву/сбору урожая. Развитая зона отдыха на участке (беседка).