Горьковское ш., 67 км от МКАД
Виктория СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 80 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 11.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 57 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 367 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 39 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,03 млн / целевая ≈4,52 млн / пессимист. ≈4,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈12 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; свет — 220 В.
До ст. Электрогорск ≈9,4 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13554
Рейтинг 23/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 198 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 367 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 583 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 288 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ново-Озерное СНТ | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ново-Озерное СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малахит СНТ | 8 сот. | 1 650 000 | 206 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Малахит СНТ | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кулиги-3 СНТ | 6,2 сот. | 1 270 000 | 204 839 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 889 / 62 812 / 95 513 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 025 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 774 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 522 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 020 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 12 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Кулиги-2 СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Калитино д. да: «санузел» + «теплым полом» | 80 м² | 6 сот. | 6 800 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Калитино д. да: «санузел» + «ремонт» | 78 м² | 6 сот. | 7 450 000 | 95 513 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Автомобилист СНТ да: «ванную» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 38 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 000 000 (−250 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 950 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Замечательный кирпичный дом в одном из лучших садоводческих товариществ в районе с собственной охраной и круглогодичном поддержанием в идеальном порядке подъездных путей. Дом построен на бетонном ленточном фундаменте 160 см., имеет просторный гараж под домом с железобетонным перекрытием. В доме на 1 этаже две спальни, просторная гостиная и кухня, на втором хол и большая комната. Обустроенное место для газового оборудования для питания кухонной плиты. Водопровод летний, душевая с водонагревателем на участке. Электричество 220 В. Участок ровный, сухой с плодовыми и хвойными насаждениями. На участке все необходимые вспомогательные хозпостройки. Автобусная остановка недалеко от товарищества. СНТ находится в лесном массиве, воздух чистый и ароматный лесными растениями. Летом всю ночь поют соловьи. Рядом много озёр, где можно отдохнуть у воды. Грибы растут прямо на участке. Звоните, приезжайте, Вам понравится.