Щелковское ш., 46 км от МКАД
Земляничка СНТ, Богородский гор. округ
Дом 29,3 м², участок 5,1 сот., щитовой, 1996 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 16.05.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈400 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 56 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈586 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,61 млн / целевая ≈2,35 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль ≈225 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Захарово ≈8,9 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13553
Рейтинг 35/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 13 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 47 % | 3.6 |
| участок | 5 | 10 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 040 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Ямкино с. | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ямкино с. | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ямкино с. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ямкино с. | 7,5 сот. | 3 300 000 | 440 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ямкино с. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ямкино с. | 7,5 сот. | 3 300 000 | 440 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямкино с. | 15 сот. | 6 750 000 | 450 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямкино с. | 11,5 сот. | 3 500 000 | 304 348 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямкино с. | 9 сот. | 4 499 999 | 500 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ямкино с. | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 29,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 586 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 250 / 83 851 / 100 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 607 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 477 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 346 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 086 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 225 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Нива СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Жемчужина СНТ | 32,2 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 83 851 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Колосок СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.05.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с садовым домиком 29,3 м2, 2 этажа, на бетонном фундаменте. На участке посажены плодовые деревья и кустарники. Подъезд к участку круглогодичный, дороги с твердым покрытием в отличном состоянии, зимой чистятся. Въезд в СНТ с автоматическими воротами. Рядом большой лесной массив. В 10-ти минутах пешком поселок Ямкино с магазинами, аптекой и прочей инфраструктурой, остановка автобуса до Ногинска. Чистый воздух и прекрасная природа. Хорошее место для комфортного отдыха. Обременений нет. Продает собственник.