Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Прибрежный Парк КП, Коломенский гор. округ
Дом 90 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 3,49 млн ₽; цена не менялась с 31.01.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 500 тыс. → дом ≈2,99 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 30 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,23 млн / целевая ≈2,9 млн / пессимист. ≈2,58 млн → от пессимистичной прибыль −2,09 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Шкинь ≈3,7 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1355
Рейтинг 20/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 19 % | 2.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 500 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 990 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 222 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Федосьино с. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Федосьино с. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подмалинки д. | 11,4 сот. | 2 052 000 | 180 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Федосьино с. | 18 сот. | 950 000 | 52 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подмалинки д. | 12 сот. | 2 402 000 | 200 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Федосьино с. | 22 сот. | 760 000 | 34 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Федосьино с. | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Федосьино с. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Федосьино с. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Федосьино с. | 30 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 211 / 35 000 / 42 857 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 226 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 065 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 903 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 581 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 085 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Прибрежный Парк КП | 100 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 35 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Андреевское с. | 104,8 м² | — | 7 010 000 | 66 889 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Лель СНТ | 66,2 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 30 211 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Таежный СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 999 999 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.01.2026 | 3 490 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам каркасный дом 90 м2 в закрытом посёлке с идеальным участком 10 соток. Ищете проект для себя? Хотите создать дом своей мечты с нуля, но без сложного строительства "коробки"? У нас есть отличная основа! Продаётся недостроенный одноэтажный каркасный дом на ленточном фундаменте в престижном закрытом посёлке "Прибрежный парк" недалеко от Коломны. Суть предложения: Дом-основа: Каркасный дом 90 кв. М., рассчитанный на круглогодичное проживание. Готовы: надежный ленточный фундамент, стены, крыша, окна и входная дверь. Что нужно сделать: Требуется внутреннее утепление и финишная отделка "под ключ" (коммуникации, стяжка, внутренние перегородки, чистовая отделка). Это ваш шанс спланировать все инженерные системы и интерьеры с нуля под свой вкус и бюджет! Участок готов для жизни! 10 соток с отличной готовой инфраструктурой: Гостевой домик 4х4 м. можно жить во время отделки основного дома или использовать как баню/мастерскую. Капитальная беседка место для отдыха уже есть. Детская игровая площадка дети счастливы с первого дня. Электричество: подключено 15 квт. Газ по границе! Закрытый поселок охрана, своя территория, соседи-единомышленники. Отличная транспортная доступность: до Москвы: удобный выезд на трассу М-5 "Урал" (Новорязанское шоссе). До Мкад: около 100 км. На автомобиле дорога занимает примерно 1,5-2 часа. Ближайший крупный город Коломна с развитой инфраструктурой, магазинами, историческим центром в непосредственной близости. Почему это выгодно? Вы экономите время и силы на самом сложном: фундамент, коробка, крыша всё готово и сделано с соблюдением технологий. Полный контроль над бюджетом отделки. Вы сами выбираете материалы и подрядчиков, не переплачивая за "чужие" решения. Вы получаете готовый, благоустроенный участок с постройками, на котором можно жить и отдыхать сразу. Локация: Закрытый поселок у воды (отсылка к названию "Прибрежный парк") недалеко от исторической Коломны перспективное и спокойное место с хорошей транспортной связью со столицей. Не упустите шанс получить идеальный участок с готовой инфраструктурой и домом, который вы доведете до совершенства по своему проекту! Цена ниже рынка готовых домов. Звоните, чтобы обсудить детали конструкции и договориться на просмотр!