Горьковское ш., 99 км от МКАД
Орбита СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., щитовой.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 212 тыс. → дом ≈1,54 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 16 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 20 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,24 млн / целевая ≈1,11 млн / пессимист. ≈989 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,7 млн ₽, маржа −172 %, ROI −63 %.
Коммуникации: отопление — нет; в описании: печь, баня.
До ст. Войново ≈11,6 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13549
Рейтинг 17/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 26 % | 1.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 416 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 538 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 971 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Восход СНТ | 6 сот. | 470 000 | 78 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветерок СТ | 6 сот. | 406 000 | 67 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 1-го Мая пос. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 1-го Мая пос. | 15 сот. | 370 000 | 24 667 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 000 / 20 238 / 40 000 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 236 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 174 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 112 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 989 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 698 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −172 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −63 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | 1-го Мая пос. | 70 м² | 9 сот. | 2 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Майский СНТ | 70 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Весна СНТ | 75 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ландыш СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Союз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 900 000 | 18 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Осенний сад СНТ | 56 м² | 9 сот. | 1 100 000 | 19 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 11.05.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 1 750 000 (−750 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом построен из ж/б плит надёжный, крепкий, с хорошим запасом прочности. Внутри полностью обшит деревом. Планировка удобная для отдыха. Несколько жилых комнат, отдельная кухня, зона отдыха с мягкой мебелью, мансардный этаж со спальными местами. На участке расположена баня с парной и печью всё готово для полноценного отдыха. Участок 6 соток зелёный и живой Участок ухоженный, ровный, с деревьями и зеленью. Есть место для: отдыха на свежем воздухе шашлыков и встреч с друзьями огорода или цветника Территория позволяет обустроить всё под себя от уютной беседки до зоны отдыха с лежаками. В шаговой доступности от дома находится пруд тихое и красивое место для прогулок, отдыха и рыбалки. Удобное расположение и транспорт Всего 15 км от г. Орехово-Зуево Автобусная остановка прямо у въезда в СНТ удобно добираться без машины Хороший подъезд к участку Инфраструктура Магазин в шаговой доступности По субботам в СНТ приезжает машина с фермерской молочкой. СНТ обжитое, с хорошими соседями Возможен ТОРГ УБЕДИТЕЛЬНАЯ ПРОСЬБА АГЕНТОВ НЕ БЕСПОКОИТЬ!!!