Горьковское ш., 25 км от МКАД
Бабкина Дача СНТ, Богородский гор. округ
Дом 35,5 м², участок 4,2 сот., 2013 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 01.10.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Земля ≈634 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 2,66 млн → дом ≈338 тыс. ₽, 10 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 105 тыс.–210 тыс. ₽/м², медиана 141 тыс.
Ремонт ≈710 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,75 млн / целевая ≈4,27 млн / пессимист. ≈3,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈538 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 17 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Кашино ≈4,6 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13547
Рейтинг 46/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 16.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 5.7 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 633 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 662 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 338 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 9 521 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Бабкина Дача СНТ | 4 сот. | 2 500 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бабкина Дача-2 СНТ | 6,2 сот. | 4 200 000 | 677 419 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 15 сот. | 9 900 000 | 660 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 7 700 000 | 770 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 4,3 сот. | 4 300 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 9,1 сот. | 7 200 000 | 791 209 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 8 сот. | 7 250 000 | 906 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 10,5 сот. | 4 450 000 | 423 810 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 38,3 сот. | 21 848 100 | 570 446 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Радуга СНТ | 6,4 сот. | 5 200 000 | 812 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 710 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 105 000 / 140 805 / 210 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 747 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 510 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 272 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 798 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 538 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Изотоп СНТ | 34,8 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 140 805 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Бисерово с. | 34,8 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 140 805 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бабкина Дача СНТ | 32 м² | 3,7 сот. | 3 600 000 | 112 500 | снято (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Балобаново с. | 35 м² | 5,5 сот. | 5 200 000 | 148 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Юбилейный СНТ | 35 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 157 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | 35,4 м² | 5,2 сот. | 4 000 000 | 112 994 | снято (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Бабкина Дача СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 4 200 000 | 105 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Полтево-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 105 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Родниковые Пруды ДНП | 36,1 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 210 526 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Бабкина Дача-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 210 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом 35 кв.м. два этажа две спальни, рядом находится в пешей доступности 3 минуты озеро, растут сосны. Установлен новый забор с большими откатными воротами. Поселок газифицирован, газ должны дать в ближайшее время. Платежи за газ и проект подключения все оплачены. СНТ Бабкина дача.