Горьковское ш., 24 км от МКАД
Стулово СТ, Богородский гор. округ
Дом 50,7 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 11.08.2025.
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Земля ≈258 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,55 млн → дом ≈1,2 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 56 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈914 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,33 млн / целевая ≈3,9 млн / пессимист. ≈3,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈216 тыс. ₽, маржа 6 %, ROI 7 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Кашино ≈6,7 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13545
Рейтинг 42/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 13 % | 5.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 64 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 258 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 550 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 669 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Энергия СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колосок СНТ | 7,9 сот. | 4 181 700 | 529 329 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колосок СНТ | 8,3 сот. | 4 414 900 | 531 916 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колосок СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Стулово д. | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Колосок СНТ | 9,2 сот. | 4 870 700 | 529 424 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Колосок СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жемчужина СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Жемчужина СНТ | 7 сот. | 3 100 000 | 442 857 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сказка СТ | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 914 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 112 / 83 920 / 119 800 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 334 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 117 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 901 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 467 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 215 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Энергия СНТ | 54,2 м² | 6,1 сот. | 4 500 000 | 83 026 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Виктория СТ | 55 м² | 8 сот. | 6 200 000 | 112 727 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Новые Псарьки д. | 50,7 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 84 813 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Афанасово-1 д. | 49,9 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 56 112 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Топограф СНТ | 49 м² | 6,1 сот. | 2 999 000 | 61 204 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Молзино д. | 50 м² | 5 сот. | 3 800 000 | 76 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зимородок КП | 58 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 115 517 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Савинки д. | 50 м² | 5,3 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Московский Садовод СНТ | 50 м² | 8 сот. | 5 990 000 | 119 800 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Молзино д. | 45,4 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 093 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.08.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 25.01.2026 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 02.05.2026 | 2 750 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Звоните по всем вопросам ответим. Есть теплица, баня, окна все новые. Дом кирпичный. 50:16:0103012:25 геолокация.