Горьковское ш., 35 км от МКАД
Энергетик СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 20.07.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 982 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 21 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −64 %, ROI −39 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ногинск ≈4 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13543
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 18.1 |
| торг | 5 | 53 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 122 692 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 982 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 918 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 360 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Энергетик СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березка СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Южное СНТ | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Южное СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березка СНТ | 6,5 сот. | 850 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Импульс СНТ | 8,4 сот. | 700 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 47 сот. | 13 154 400 | 279 881 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Березка-2 СНТ | 5,7 сот. | 650 000 | 114 035 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 40 сот. | 11 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 250 / 47 500 / 57 143 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 634 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 502 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 371 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 107 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 358 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −64 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | 52,5 м² | 4,3 сот. | 2 150 000 | 40 952 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | Приозерное СНТ | 52,5 м² | 4,3 сот. | 2 500 000 | 47 619 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Жилино д. | 56 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Заря СНТ | 62 м² | 5,3 сот. | 5 100 000 | 82 258 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Ногинский Медик СНТ | 40 м² | 8 сот. | 850 000 | 21 250 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Жилино д. | 60 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Иванисово с. | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.07.2025 | 3 250 000 | история площадки |
| 22.07.2025 | 2 900 000 (−350 000) | история площадки |
| 25.07.2025 | 3 150 000 (+250 000) | история площадки |
| 16.09.2025 | 2 890 000 (−260 000) | история площадки |
| 22.02.2026 | 3 150 000 (+260 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 900 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летний жилой дом с пропиской.