Горьковское ш., 59 км от МКАД
Павловский Посад г., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 19,6 м², участок 7 сот., дерево, 1970 год.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 12.09.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Земля рядом ≈562 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 69 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 108 тыс.
Ремонт ≈392 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль −678 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); отопление — есть; свет — есть.
До ст. Павловский Посад ≈0,6 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №13538
Рейтинг 28/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 5 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 12.6 |
| торг | 5 | 69 % | 5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 562 162 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 935 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 7,5 сот. | 4 000 000 | 533 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 50 сот. | 20 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 14,8 сот. | 9 600 000 | 648 649 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 6 300 000 | 525 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5,3 сот. | 6 200 000 | 1 169 811 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 10,6 сот. | 8 500 000 | 801 887 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6,3 сот. | 4 300 000 | 682 540 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 6,5 сот. | 6 500 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 5 сот. | 4 389 000 | 877 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 17,3 сот. | 13 000 000 | 751 445 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 19,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 392 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 878 / 107 784 / 112 245 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 927 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 831 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 734 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 542 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -677 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Заозерье д. | 19,6 м² | 7,8 сот. | 2 200 000 | 112 245 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Заозерье-280 СНТ | 19,6 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 68 878 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Клязьменское СНТ | 16 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 109 375 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Кардиолог СНТ | 16,7 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 107 784 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 13,9 м² | 7,6 сот. | 4 000 000 | 287 770 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | Солнечный СНТ | 25 м² | 6,2 сот. | 2 300 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дубки СНТ | 25 м² | 10 сот. | 800 000 | 32 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.09.2026 | 2 400 000 | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 150 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 546053. Пpoдaётcя уютная дача 19,6 м на участке 7,08 сoток в CНТ "Зaозёpье" Моcкoвcкaя oблaсть, г.о. Павловo-Посaдский Оснoвнaя инфоpмaция: Дом: 19,6 м Ткже есть летняя кухня. Участок: 7,08 соток Kaтегоpия: CНT Дoкумeнты гoтовы