Горьковское ш., 30 км от МКАД
Ромашка СНТ, Богородский гор. округ
Дача 20 м², участок 5,5 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 20.05.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,5 млн → дом ≈104 тыс. ₽, 5 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,06 млн / целевая ≈958 тыс. / пессимист. ≈852 тыс. → от пессимистичной прибыль −808 тыс. ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть.
До ст. Ногинск ≈4,5 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13531
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 105 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 5.8 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 944 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 496 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 104 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 200 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Кристалл СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Топограф СНТ | 6,6 сот. | 2 350 000 | 356 061 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 15,5 сот. | 4 850 000 | 312 903 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Молзино д. | 10 сот. | 4 720 000 | 472 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 20 сот. | 5 400 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 18 сот. | 5 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 20 сот. | 6 100 000 | 305 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 000 / 57 084 / 150 000 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 065 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 012 000 ₽ |
| продажа: целевая | 958 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 852 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -808 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Заря СНТ | 20 м² | 8 сот. | 950 000 | 47 500 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Березовая Роща СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Астра СНТ | 15 м² | 6,4 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Затишье СНТ | 15 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Сосновый Бор СНТ | 15 м² | 6 сот. | 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дружба Плюс СТ | 25 м² | 8 сот. | 450 000 | 18 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Машиностроитель СНТ | 25 м² | 8 сот. | 425 000 | 17 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Березка (Воровского) СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | 26 м² | 8 сот. | 850 000 | 32 692 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2025 | 2 000 000 | история площадки |
| 03.03.2026 | 1 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 1 600 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача, участок поднят, вода централизованная, подведено электричество. Цена крайняя, пока не закончится срок размещения, далее обустраиваемся сами.