Горьковское ш., 52 км от МКАД
Вереск СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 13 м², участок 8 сот.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Земля ≈47 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 374 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 102 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–129 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈160 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,01 млн / целевая ≈905 тыс. / пессимист. ≈805 тыс. → от пессимистичной прибыль −800 тыс. ₽, маржа −99 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. пл. 14 км ≈2,1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13530
Рейтинг 24/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 46 702 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 374 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 326 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 102 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Вереск СНТ | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вереск СНТ | 6,9 сот. | 420 000 | 60 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вереск СНТ | 13,7 сот. | 840 000 | 61 314 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вереск СНТ | 14 сот. | 840 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вереск СНТ | 6 сот. | 420 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вереск СНТ | 9,7 сот. | 555 000 | 57 216 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энергетик СНТ | 7 сот. | 280 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 13 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 75 595 / 129 167 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 006 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 956 000 ₽ |
| продажа: целевая | 905 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 805 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -800 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −99 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.1 км | Маг СНТ | 14 м² | 7,1 сот. | 950 000 | 67 857 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | 14 м² | 10,1 сот. | 3 950 000 | 282 143 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14 км | Следово д. | 12 м² | 7,6 сот. | 1 550 000 | 129 167 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.7 км | Елизаветино пос. | 15 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Искра-911 СНТ | 12 м² | 6 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Путеец СДТ | 12 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 12 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Южный СНТ | 14,6 м² | 4,8 сот. | 800 000 | 54 795 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | 14 м² | 9 сот. | 850 000 | 60 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.1 км | Большие Дворы пгт | 15,7 м² | 6,9 сот. | 3 500 000 | 222 930 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача площадью 13 кв. М с участком 8 соток в Снт. Дом построен из металла в 2025 году, одноэтажный. Внутри имеется терраса или веранда, где можно наслаждаться свежим воздухом. В наличии кабельное/цифровое ТВ. На участке расположены теплицы, что позволяет заниматься садоводством круглый год. Также есть просторная зона для отдыха на открытом воздухе с печью. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность. До ближайшей школы легко добраться благодаря асфальтированной дороге. В шаговой доступности магазин. Электричество подключено, но водоснабжение и канализация отсутствуют. Дом недостроен, что дает возможность обустроить его по своему вкусу.