Новорязанское ш., 60 км от МКАД
Гостилово д., Воскресенск гор. округ
Дом 109 м², участок 15 сот., кирпич.
Цена 3,49 млн ₽, поднимали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 23.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,36 млн → дом ≈2,12 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 62 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈1,98 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,63 млн / целевая ≈10,46 млн / пессимист. ≈9,3 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,36 млн ₽, маржа 47 %, ROI 88 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, баня, колодец, газ.
До ст. Ратмирово ≈4,9 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1353
Рейтинг 76/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 365 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 495 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гостилово д. | 7,5 сот. | 670 000 | 89 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гостилово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гостилово д. | 12,5 сот. | 1 200 000 | 96 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гостилово д. | 12,5 сот. | 1 550 000 | 124 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гостилово д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гостилово д. | 11 сот. | 3 600 000 | 327 273 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гостилово д. | 6,5 сот. | 1 000 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Перебатино СНТ | 6,1 сот. | 1 050 000 | 172 131 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Химик-5А СНТ | 11 сот. | 750 000 | 68 182 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-5А СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 109 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 674 / 103 118 / 124 428 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 628 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 047 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 465 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 302 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 355 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 88 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гостилово д. да: «ванные» + «тёплый пол» | 109,3 м² | 15,5 сот. | 10 500 000 | 96 066 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Константиново с. да: «ванные» + «тёплый пол» | 109,3 м² | 14,2 сот. | 13 600 000 | 124 428 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гостилово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 118 м² | 15 сот. | 13 000 000 | 110 169 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Прогресс-94 СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 113,5 м² | 16 сот. | 7 000 000 | 61 674 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.11.2025 | 2 950 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 990 000 (+40 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 3 490 000 (+500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю тёплый кирпичный 2х этажный дом в черте г. Воскресенск. Участок 15 соток Ижс. Продаю свой дом, который строили для себя качественно, надёжно и с душой. В доме жили всю теплую половину года и иногда приезжали зимой. Если вы ищете спокойное место в городе, но с элементами загородной жизни это отличный вариант. О доме: Дом, два этажа. Снаружи кирпич, внутри натуральное дерево. Дом тёплый, стоит капитальная кирпичная печь на дровах можно полноценно отапливать дом и готовить пищу. Электричество проведено по границе участка, вся разводка внутри выполнена, разрешение в наличии. Вода свой колодец. Газ и электричество проходят по границе участка при желании легко подключить. Планировка. 1 этаж: прихожая, кухня, просторная гостиная. 2 этаж: две жилые комнаты. Участок. Участок 15 соток, категория Ижс (можно прописаться). Форма правильная, участок ровный. Земля выращивали овощи, ягоды, картофель и плодовые. В проекте были заложены веранда, баня и гараж основы есть, можно довести до ума под себя. Локация. Дом находится в черте г Воскресенск. До Москвы 50 минут по новой дороге. Быстрый выезд на трассу всего один светофор. Рядом есть всё необходимое: - автобусная остановка в шаговой доступности, - продуктовый магазин, - посёлок почти полностью застроен, спокойные соседи, - уютный пруд для прогулок и отдыха. Почему продаю и кому подойдёт дом: Дом действительно делали для себя надёжно и с хорошими материалами. Продаю по семейным обстоятельствам. Отлично подойдёт тем, кто хочет за город, но без потери городской инфраструктуры. Свяжитесь со мной удобным для вас способом. С радостью отвечу на ваши вопросы, назначим встречу и покажу все. Текущая цена до конца месяца! Дальше повышение +500тр.