Горьковское ш., 51 км от МКАД
Луч-2 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 25 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,37 млн → дом ≈333 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 60 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,72 млн → от пессимистичной прибыль −130 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Электрогорск ≈12,2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13529
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 367 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 333 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маяк-6 СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шерна СНТ | 8 сот. | 999 000 | 124 875 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маяк-2 СНТ | 6 сот. | 820 000 | 136 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 82 500 / 120 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 144 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 037 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 930 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 715 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -130 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Фрязево СНТ | 25 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Чайка-2 СНТ | 25 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Эдем СНТ | 30 м² | 16 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Луговина СНТ | 20 м² | 10 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю. Уникальное экологически чистое место. Тишина и естество природы и близость к Москве. Природа данного направления больше похоже на природу Прибалтики и Белоруссии. Высокие деревья, торфяники, ягоды и грибы. Рядом природный курорт "Яхонты", Луковое озеро, съезд в Ногинске с скоростной трассы М-12 "Восток" Два участка расположены рядом 8 и 8 соток в д. Дальняя Павлово-Посадский район. 20 км от Ногинска позволяют приобрести их друзьям или родственникам и отдыхать и рядом и независимо. Участки в живописном месте, вокруг лес, озеро, песчаный карьер. На одном участке новый деревянный летний домик. 25м 2, водопровод, электричество. На участке ели, березы, естественные травы, черноплодная рябина. Участки расположены в Снт Луч-2, редкая застройка- все в зелени. На участках постоянно проживает председатель, охрана. На въезде электронный замок, охрана собаками. Планируется перевод земельных участков в статус " земли поселений", газификация.