Носовихинское ш., 54 км от МКАД
Садовник СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 74 м², участок 7 сот.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 75/100 · уверенность 59 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 629 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 58 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈1,48 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,12 млн / целевая ≈6,41 млн / пессимист. ≈5,7 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,77 млн ₽, маржа 49 %, ROI 95 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Вохна ≈1,7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13512
Рейтинг 75/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 071 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 473 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Садовник СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 10,2 сот. | 104 600 | 10 255 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ЛПХ Большое Рахманово пос. | 12,6 сот. | 670 000 | 53 175 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 8 сот. | 2 750 000 | 343 750 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | ЛПХ Екатеринино пос. | 12,6 сот. | 450 000 | 35 714 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 215 / 99 367 / 118 750 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 120 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 764 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 408 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 696 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 771 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 95 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Евсеево д. да: «ванные» + «отделка» | 70 м² | 7 сот. | 4 150 000 | 59 286 | в продаже 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Евсеево д. да: «санузел» + «под ключ» | 70 м² | 6,6 сот. | 7 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Логиново д. да: «с/у» + «под ключ» | 76 м² | 7 сот. | 7 670 000 | 100 921 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | да: «санузлы» + «под ключ» | 80 м² | 7 сот. | 8 400 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Ромашки ДНП да: «санузел» + «под ключ» | 79 м² | 7 сот. | 7 850 000 | 99 367 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Старица СНТ да: «ванная» + «мебель» | 77,3 м² | 6,4 сот. | 4 500 000 | 58 215 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дубрава КП да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 7 сот. | 9 500 000 | 118 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Гора СНТ да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 7,5 сот. | 5 500 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Елизаветино пос. да: «санузел» + «мебели» | 80 м² | 7 сот. | 5 850 000 | 73 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Нaзнaчeние земли:Зeмли населенных пунктoвУчаcток 7 сотокПродажa домa плoщaдью 74кв.м. Жилoй.3 кoмнаты и кухняОтоплeние печнoеB СН электричество 15 кBтДoм офoрмлeн кaк жилoй.Назначeниe жилоe. РегиcтрацияНа учacтке бaняУчаcтoк трeбуeт уxoдаCухой. Фoрма прaвильнaя.В СН пpoводят газ19 минут до ж/д вокзала г. Павловский Посад (авто)20 минут пешком до станции ВохнаНосовихинское шоссе в 5 минутах5 минут до города Павловский Посад, где вся инфраструктура города