Горьковское ш., 50 км от МКАД
Газовик СНТ, Богородский гор. округ
Дом 110 м², участок 6 сот.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 19.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 80/100 · уверенность 64 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 569 тыс. → дом ≈1,23 млн ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 81 тыс.–164 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,89 млн / целевая ≈9,8 млн / пессимист. ≈8,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,98 млн ₽, маржа 57 %, ROI 134 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Захарово ≈4,6 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13511
Рейтинг 80/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 569 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 231 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 191 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Газовик СНТ | 4,8 сот. | 500 000 | 104 167 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Газовик СНТ | 13 сот. | 1 000 000 | 76 923 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Газовик СНТ | 10,3 сот. | 900 000 | 87 379 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Газовик СНТ | 7,3 сот. | 1 500 000 | 205 479 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Елочка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | М-7 Волга 33-й км | 40 сот. | 11 200 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Бабенки СНТ | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 30 сот. | 7 000 000 | 233 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 50 сот. | 11 500 000 | 230 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 47 сот. | 9 400 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 776 / 98 162 / 163 717 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 889 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 10 345 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 800 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 711 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 981 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 134 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.5 км | Калитино д. да: «санузел» + «ремонту» | 110 м² | 6 сот. | 9 700 000 | 88 182 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Колышкино Болото пос. да: «санузла» + «теплые полы» | 110 м² | 6,3 сот. | 11 700 000 | 106 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Колышкино Болото пос. да: «санузла» + «ремонтом» | 110,4 м² | 6,3 сот. | 14 000 000 | 126 812 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | да: «санузлом» + «отделка» | 114 м² | 6 сот. | 15 400 000 | 135 088 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Пешково д. да: «ванная» + «отделка» | 108 м² | 5,5 сот. | 8 800 000 | 81 481 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | да: «ванные» + «под ключ» | 116 м² | 6 сот. | 9 370 000 | 80 776 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Ямкино с. да: «санузлы» + «под ключ» | 107 м² | 5,4 сот. | 11 220 000 | 104 860 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | да: «с/у» + «отделкой» | 113 м² | 6 сот. | 18 500 000 | 163 717 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Грибово-3 дп да: «санузла» + «теплый пол» | 114,8 м² | 6,2 сот. | 10 500 000 | 91 463 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Семья СНТ да: «ванные» + «под ключ» | 116 м² | 6 сот. | 9 370 000 | 80 776 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 900 000 | история площадки |
| 22.12.2025 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.03.2026 | 2 000 000 (+150 000) | история площадки |
| 08.04.2026 | 2 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 22.07.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.07.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.08.2026 | 1 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 07.10.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хороший добротный дом, требует небольшого ремонта, возможно круглогодичное проживание (в СНТ Елочка люди проживают круглогодично) расположен в живописном месте Ногинска (рядом Яхонтовый лес) две реки Шерна и Клязьма, в лесу много грибов. Участок ровный, правильной формы. Соседи хорошие. От станции Захарово 20 минут на машине