Новорязанское ш., 54 км от МКАД
Акатово д., Ступино гор. округ
Дом 60 м², участок 11 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 01.09.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 667 тыс. → дом ≈2,83 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 28 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,96 млн / целевая ≈2,66 млн / пессимист. ≈2,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,71 млн ₽, маржа −72 %, ROI −42 %.
Коммуникации: газ — нет; в описании: баня, колодец.
До ст. Лесные Дары ≈9,3 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1351
Рейтинг 19/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.7 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 604 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 667 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 833 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 217 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Акатово д. | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акатово д. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акатово д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акатово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акатово д. | 12 сот. | 749 000 | 62 417 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Акатово д. | 12 сот. | 950 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Акатово д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Акатово д. | 12 сот. | 770 000 | 64 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Акатово СНТ | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Акатово СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 869 / 48 334 / 81 333 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 958 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 810 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 662 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 366 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 709 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −72 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Надежда СНТ | 61 м² | 12 сот. | 1 699 999 | 27 869 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.7 км | Никулино д. | 54 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.2 км | Горка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Рассвет-Натальино СНТ | 46,7 м² | 8 сот. | 1 450 000 | 31 049 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Топаз СНТ | 45 м² | 15,7 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Софьино д. | 70 м² | 11 сот. | 4 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Константиново с. | 50 м² | 14 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Малино пгт | 75 м² | 8 сот. | 6 100 000 | 81 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 2 599 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 500 000 (+901 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Очень тихое, спокойное место. Соседи живут круглогодично. Охраняемое Снт. Участок по документам 10.15. По факту больше. Вынос точек выполнен. По факту примерно 13 соток. Рядом можно ещё 3 сотки взять в аренду у Снт и поставить магазинчик, так как такого нет в Снт. Приезжает автолавка по выходным. На участке летний дом, баня, хозблок. Колодец 5 колец с насосом. Вода чистая. Участок огорожен забором. Газа нет, но люди выкапывают газгольдеры и спокойно отапливаются. Участок можно поделить пополам. Совсем недавно сделали новую асфальтированную дорогу. Есть детская площадка в Снт. По пути к даче есть сетевые и частные магазины. Много строительных рынков и рынков по растениям. Этому месту нужен мужик с руками. Продаю, так как ездить мне далеко и некогда. По запросу пришлю видео.