Горьковское ш., 53 км от МКАД
Рассвет СНТ, Электрогорск гор. округ
Дом 75,6 м², участок 6,1 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 324 тыс. → дом ≈3,08 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 19 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,31 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5 млн / целевая ≈4,5 млн / пессимист. ≈4 млн → от пессимистичной прибыль −206 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −5 %.
Коммуникации: летний водопровод; септик; в описании: скважина, колодец.
До ст. пл. 14 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13503
Рейтинг 26/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 54 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 324 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 076 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Пчелка СНТ | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 312 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 625 / 55 794 / 98 315 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 995 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 745 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 496 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 996 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -206 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Рубин СНТ | 80 м² | 8 сот. | 1 490 000 | 18 625 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 80 м² | 6 сот. | 7 300 000 | 91 250 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 64 м² | 6 сот. | 5 780 000 | 90 312 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Белый Мох-1 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Кузнецы д. | 88,7 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 55 242 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Заозерье СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 898 888 | 98 315 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Кузнецы д. | 93,2 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 55 794 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Союз-6 СНТ | 85 м² | 8 сот. | 5 300 000 | 62 353 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Голубые Дали СНТ | 95 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 31 579 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 17.04.2026 | 3 700 000 (+100 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 3 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом с пропиской, для круглогодичного проживания, с отоплением. Все удобства в доме. Круглогодичное водоснабжение из скважины. Летом работает еще летний водопровод от Снт. Канализация септик. На первом этаже кухня-столовая, комната, совмещенный санузел. На втором этаже одна большая комната (можно сделать две комнаты). Участок высокий, сухой (отсыпан). На участке колодец, беседка, грядки. Вся инфраструктура в шаговой доступности: школы, детский сад, магазины, железнодорожная станция (платформа 14 км.). Один взрослый собственник. Документы в порядке, готовы к сделке. Земельный участок и дом в собственности. Долгов и обременений нет. Продажа в связи с переездом. Оперативный показ по предварительной договоренности.