Горьковское ш., 36 км от МКАД
Путеец СДТ, Богородский гор. округ
Дача 12 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 23.08.2026.
Рейтинг 74/100 · уверенность 50 %
Земля рядом ≈338 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 90 тыс.–159 тыс. ₽/м², медиана 148 тыс.
Ремонт ≈240 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈376 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 34 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Захарово ≈1,5 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13502
Рейтинг 74/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 69 % | 37.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 21.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 337 925 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,7 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 690 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | 21 сот. | 6 000 000 | 285 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Путеец СНТ | 5 сот. | 3 900 000 | 780 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 9,8 сот. | 3 000 000 | 306 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 5,2 сот. | 2 650 000 | 509 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 15 сот. | 6 500 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 4,8 сот. | 4 000 000 | 833 333 | снят (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 11,8 сот. | 25 000 000 | 2 118 644 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 4,9 сот. | 4 000 000 | 816 327 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 20 сот. | 10 000 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | 13 сот. | 2 535 000 | 195 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 12 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 000 / 148 334 / 159 000 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 832 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 740 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 649 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 466 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 376 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Приозерное СНТ | 11 м² | 3 сот. | 3 900 000 | 354 545 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Калина СНТ | 10 м² | 6 сот. | 230 000 | 23 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Авиатор СНТ | 10 м² | 5,6 сот. | 1 590 000 | 159 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Березка (Воровского) СНТ | 15 м² | 5 сот. | 1 350 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Астра СНТ | 15 м² | 6,4 сот. | 2 250 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Затишье СНТ | 15 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 146 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.08.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 16.09.2026 | 1 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 1 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю в связи с переездом в другой город торг уместен.