Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Анюта СНТ, Раменский гор. округ
Дом 72 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 20.05.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 325 тыс. → дом ≈3,17 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 9 в 10 км, 41 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,45 млн / целевая ≈4,9 млн / пессимист. ≈4,36 млн → от пессимистичной прибыль ≈143 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, скважина.
До ст. Непецино ≈8,5 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1350
Рейтинг 23/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 2.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 36 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 325 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 175 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 097 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Анюта СНТ | 8,3 сот. | 950 000 | 114 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Анюта ТСН | 6 сот. | 222 000 | 37 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новотроицкое д. | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новотроицкое д. | 6 сот. | 258 000 | 43 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новотроицкое д. | 7 сот. | 450 000 | 64 286 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ульянино дп | 12 сот. | 512 000 | 42 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | А-108 266-й км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Камеза СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Камеза СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фоминское СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 9 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 144 / 72 751 / 82 857 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 447 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 175 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 902 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 358 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 143 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 9 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Марьинка дп да: «ванная» + «ремонт» | 74 м² | 7,9 сот. | 5 800 000 | 78 378 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Аргуново-1 КП да: «туалет в доме» + «мебель» | 67 м² | 8,5 сот. | 3 400 000 | 50 746 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Полесье ДНП да: «санузел» + «ремонтом» | 68 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 54 412 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Лесной ДНП да: «санузел» + «ремонтом» | 68 м² | 8 сот. | 3 700 000 | 54 412 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Воскресенские луга-1 дп да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 71,7 м² | 7,9 сот. | 2 949 999 | 41 144 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Городище д. да: «санузел» + «мебелирован» | 70 м² | 8,5 сот. | 5 800 000 | 82 857 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Новое Давыдово КП да: «ванной» + «ремонтом» | 75,6 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 72 751 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Городище д. да: «сан.узле» + «ремонтом» | 76,9 м² | 7,5 сот. | 6 000 000 | 78 023 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Городище КП да: «сан.узле» + «ремонтом» | 76,9 м² | 7,5 сот. | 6 000 000 | 78 023 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2025 | 4 300 000 | история площадки |
| 21.06.2025 | 4 150 000 (−150 000) | история площадки |
| 02.07.2025 | 3 980 000 (−170 000) | история площадки |
| 14.08.2025 | 3 700 000 (−280 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом двухэтажный, теплый. Отапливается конвектором и печкой. В дом подведена вода(скважина)и канализация(кольца). Из техники есть боллер, плитка настольная, микроволновая печь. На первом этаже туалет с ванной и кухня гостиная(как на фото). На втором этаже балкон и комната, там только шкаф есть. На улице есть туалет, дровница и кибитка для хранения вещей. В пяти минутах остановка, до Воскресенска ехать 15-20 минут. Если есть вопросы, пишите, могу не ответить на звонок.