Горьковское ш., 51 км от МКАД
Восток СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,15 млн; первая цена 3,15 млн ₽ от 19.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 352 тыс. → дом ≈2,35 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 21 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль −315 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь, баня.
До ст. Электрогорск ≈8,2 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13494
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 594 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 352 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 348 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 543 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Сахарник СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энтузиаст СНТ | 7 сот. | 1 550 000 | 221 429 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сахарник СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нефтяник-10 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Дали СНТ | 6,4 сот. | 290 000 | 45 312 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | ВИМовец СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Голубые Дали СНТ | 16 сот. | 950 000 | 59 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Голубые Дали СНТ | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Голубые Дали СНТ | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 429 / 55 000 / 68 254 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 850 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 658 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 465 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 080 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -315 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Березка СНТ да: «санузел» + «заезжай и живи» | 70 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 55 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Зеленый СТ да: «с/у» + «евроремонт» | 63 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 68 254 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Березки СНТ да: «ванной» + «ремонте» | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2026 | 3 150 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 990 000 (−160 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 700 000 (−290 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная каркасно-щитовая дача, построенная в 2010 году. Дом двухэтажный с косметическим ремонтом, внутри светло и просторно благодаря деревянной отделке. На 1 этаже: терасса с печкой и две спальни. На 2 этаже: одна спальня. Отдельно стоящая кухня с комнатой оборудована всем необходимым+печь. На участке площадью 6 соток расположена баня, что станет отличным местом для отдыха. Также имеется зона барбекю и бассейн, где можно наслаждаться свежим воздухом. Для удобства гостей предусмотрено кабельное/цифровое ТВ. Летний водопровод с мая по октябрь заведён в кухню и баню. Участок угловой огорожен забором. Транспортная доступность хорошая до ж/ станции и автовокзалагородаэлектрогорск 8 км. В шаговой доступности~2 км находится магазин Пятёрочка, что делает проживание здесь еще более удобным. Земельный участок относится к категории Снт. От Мкад по Горьковскому шоссе 65 км. Торг при осмотре.