Горьковское ш., 52 км от МКАД
Росинка СНТ, Электрогорск гор. округ
Дача 42 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,65 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 735 тыс. → дом ≈915 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −292 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Электрогорск ≈2,1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13491
Рейтинг 33/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 13.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 278 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 735 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 915 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 786 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Росинка СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вереск СНТ | 7,9 сот. | 800 000 | 101 266 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рябинушка СНТ | 7,8 сот. | 1 050 000 | 134 615 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рябинушка СНТ | 8,2 сот. | 650 000 | 79 268 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Росинка СНТ | 8 сот. | 465 000 | 58 125 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энергетик СНТ | 7 сот. | 280 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вереск СНТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Росинка СНТ | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Вереск СНТ | 6,9 сот. | 420 000 | 60 870 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 327 / 59 492 / 66 667 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 437 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 315 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 193 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 950 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -292 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Вереск СНТ | 40 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Природа-4 СТ | 40 м² | 8,3 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | ЭЛЕОН СНТ | 42 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 59 524 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Ёлочка СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 31 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Ландыш СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Озерки СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергетик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | ЭЛЕОН СНТ | 37 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 59 459 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Звездочка СНТ | 52,6 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 28 327 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача на шикарном участке 12 соток в черте города Электрогорск. До ж/д станции и автовокзала 15 минут пешком, 3-4 минуты на машине. До ворот Снт асфальт. Дом из бревна, обшит сайдингом. Новая бытовка 2,5 на 6. На участке красивые сосны и березы. Также есть отдельный готовый фундамент 6 на 9 под новый дом. Хорошие соседи. В Снт свой красивый пруд. Вся инфраструктура в пешей доступности. В 800 м от дачи великолепное озеро. Дополнительная информация по телефону. Торг уместен.