Горьковское ш., 50 км от МКАД
Березка СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 51 м², участок 6,3 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Земля ≈231 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,46 млн → дом ≈1,04 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–82 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,97 млн / целевая ≈1,77 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −1,37 млн ₽, маржа −87 %, ROI −46 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; свет — есть.
До ст. пл. 14 км ≈4,5 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13490
Рейтинг 30/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 231 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 457 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 043 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 451 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Носырево д. | 12 сот. | 6 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Носырево д. | 21,4 сот. | 7 500 000 | 350 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Носырево д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Носырево д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Носырево д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Носырево д. | 20 сот. | 4 500 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Носырево д. | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Носырево д. | 21,4 сот. | 15 000 000 | 700 935 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Носырево д. | 6,7 сот. | 1 500 000 | 223 881 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Носырево д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 364 / 37 812 / 81 818 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 972 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 873 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 775 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 578 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 367 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −87 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Звездочка СНТ | 52,6 м² | 6 сот. | 1 490 000 | 28 327 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Энергетик СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ковригино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Кузнецы СНТ | 55 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 31 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Природа-4 СТ | 55 м² | 7 сот. | 1 450 000 | 26 364 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Зорька СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 1 450 000 | 29 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Клязьменское СНТ | 55 м² | 8 сот. | 3 350 000 | 60 909 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Родник СНТ | 53 м² | 5,1 сот. | 2 100 000 | 39 623 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Большое Буньково д. | 54 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 42 593 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 6,3 сотки с домом 51кв м по адресу: Московская область, Павлово Посадский район, деревня Носырево, Снт "Березка".58км от мкада. Дом двухэтажный, первый этаж из сруба, отопление печное, кухня отдельно от дома, душевая, два туалета, хоз. Блок, электричество, летний водопровод с апреля по ноябрь, подъезд к даче круглый год, заезд через ворота с пульта управления. Дача находится в лесной зоне -зелено, тихо, грибы, рабылка, ягоды, пруд. Торг, по всем вопросам звоните.