Носовихинское ш., 43 км от МКАД
Южное СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 80 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 66 %
Земля ≈245 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,96 млн → дом ≈942 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 26 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,38 млн / целевая ≈3,04 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть.
До ст. Металлург ≈2 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13489
Рейтинг 40/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 14.9 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 244 792 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 958 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 942 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 775 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Иванисово СНТ | 4 сот. | 2 250 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Иванисово СНТ | 5,7 сот. | 900 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рябинушка СНТ | 7 сот. | 2 450 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 16 сот. | 15 000 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 42 сот. | 25 000 000 | 595 238 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 13 сот. | 7 000 000 | 538 462 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Металлург СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иванисово с. | 6 сот. | 1 599 999 | 266 666 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иванисово с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 107 / 40 244 / 58 625 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 380 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 211 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 042 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 704 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 261 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Фрязевский Садовод СНТ | 80 м² | 10 сот. | 4 690 000 | 58 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | имени Воровского пос. | 82 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 40 244 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Березка СНТ | 82 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 40 244 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Иванисово с. | 60 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Чайка-1 СНТ | 70 м² | 11 сот. | 3 600 000 | 51 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Маяк СНТ | 88,1 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 26 107 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Светлячок СНТ | 71 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 45 070 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Станколиния СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 177 777 | 36 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Маяк СНТ | 67 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 26 866 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Заря СНТ | 62 м² | 5,3 сот. | 5 100 000 | 82 258 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача вблизи города Электросталь, 8 соток участок, и двух этажный старенький дом. на устастке есть плодовые деревья, пруд, сделаны грядки под посадку дом старенький , сделан из бруса, три комнаты, проведено отопление печное, есть электричество цена 2900 000 руб торг возможен