Горьковское ш., 49 км от МКАД
Иванисово с., Электросталь гор. округ
Дом 100 м², участок 8 сот.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 64 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 895 тыс. → дом ≈2 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 45 тыс.–135 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,95 млн / целевая ≈8,06 млн / пессимист. ≈7,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,7 млн ₽, маржа 38 %, ROI 60 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Фрязево ≈1,7 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13487
Рейтинг 73/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 842 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 895 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 005 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубровка СНТ | 7,4 сот. | 3 600 000 | 486 486 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубровка СНТ | 4,5 сот. | 1 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубровка СТ | 7,2 сот. | 1 300 000 | 180 556 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубровка СНТ | 9,5 сот. | 1 400 000 | 147 368 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубровка СТ | 6,5 сот. | 1 600 000 | 246 154 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружный СНТ | 5 сот. | 950 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубровка СНТ | 5 сот. | 400 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружный СНТ | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дружный СНТ | 9,5 сот. | 950 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 301 / 84 014 / 134 554 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 953 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 505 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 058 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 162 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 60 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Ромашки ДНП да: «санузла» + «под ключ» | 101 м² | 8 сот. | 13 590 000 | 134 554 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Горелый Лес СНТ да: «ванная» + «отделка» | 100 м² | 8 сот. | 7 000 000 | 70 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Ромашки ДНП да: «санузел» + «мебель» | 94,7 м² | 7,5 сот. | 4 290 000 | 45 301 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | да: «санузел» + «отделка» | 102 м² | 8 сот. | 13 530 000 | 132 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ромашки ДНП да: «ванной» + «ремонтом» | 110 м² | 8 сот. | 10 200 000 | 92 727 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Новое Борилово КП да: «санузел» + «под ключ» | 107 м² | 8 сот. | 9 300 000 | 86 916 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Отдых СНТ да: «санузел» + «мебель» | 108 м² | 8 сот. | 9 800 000 | 90 741 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | ОРГРЭС СНТ да: «ванная» + «мебель» | 90 м² | 8 сот. | 7 300 000 | 81 111 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Первомаец СТ да: «душевая кабина» + «мебели» | 90 м² | 8,6 сот. | 5 700 000 | 63 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | да: «сан узлах» + «под ключ» | 110 м² | 8 сот. | 8 900 000 | 80 909 | снято (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
один взрослый собственник , быстрый выход на сделку . Местоположение: Московская область, Ногинский район, с/п Степановское, северо-восточнее с.Иванисово, СНТ "Восток" участок 60 - площадь 824+/-20.09кв.м