Носовихинское ш., 32 км от МКАД
имени Воровского пос., Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., дерево, 2012 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 72 %
Земля ≈236 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,88 млн → дом ≈1,62 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 42 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,01 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Колонтаево ≈2,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈35 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13486
Рейтинг 31/100 · уверенность 72 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 235 521 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 884 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 616 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Салют-2 СНТ | 8 сот. | 15 000 000 | 1 875 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Трактор СНТ | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | ТЭЦ-12 СНТ | 8 сот. | 1 850 000 | 231 250 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шахтер СТ | 6,3 сот. | 2 000 000 | 317 460 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Отделка СНТ | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Уголек СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тимохово д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сокол СНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нерудник СНТ | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тонар-Втормет СНТ | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 194 / 65 612 / 90 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 348 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 181 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 013 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 678 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 097 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Шахтер СТ | 49 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 61 224 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Мичуринский Труженик СНТ | 50 м² | 8 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Колонтаево Клаб ТСН | 50 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Колонтаево Клаб ТСН | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Журналист СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Колонтаево Клаб ТСН | 50 м² | 10 сот. | 3 900 000 | 78 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Уголек СНТ | 47,4 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 42 194 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Заря СНТ | 50 м² | 5 сот. | 3 050 000 | 61 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гранит СНТ | 46,5 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 75 269 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8 соток. В стародачном месте. Дом из бревна с комнатой, кухней, сауной и душем на первом этаже и спальней на втором. Плодоносящие яблони, смородина, крыжовник, облепиха, черноплодная рябина, ирга, цветы Участок огорожен. Соседи хорошие, дружелюбные. Электричество 6 кВт (можно увеличить), вода летняя централизованно из скважины. Дороги в СНТ асфальтированы. На участке так же есть второй старый дом(можем демонтировать), сарай для хранения инструментов, туалет, душ. В 5 минутах пруды, можно купаться, рядом лес. Участок расположен в центре СНТ, рядом с правлением, водонапорной башней и продуктовым магазином в 2х минутах. В 10 минутах - живописный пруд с пляжем. Дороги асфальтированы. Участок окружен деревьями, в отличии от продаваемых участков на новых пустынных полях. В собственности с 2009 года. От станции Электроугли можно доехать тремя автобусами за 10-15 мин, м. Железнодорожная (24мин), м. Ольгино (27 мин), м. Кучино (28мин)по новой дороге М12 от Мкад - 28км.