Носовихинское ш., 36 км от МКАД
Меркурий СНТ, Богородский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево, 2000 год.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 08.04.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 64 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 655 тыс. → дом ≈995 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 48 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,99 млн / целевая ≈3,59 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈790 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Лесная ≈1,3 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13485
Рейтинг 63/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 66 % | 28.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 38 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 655 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 995 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | имени Воровского пос. | 24 сот. | 5 400 000 | 225 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | ОРГРЭС СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чайка СНТ | 6,6 сот. | 900 000 | 136 364 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горьковское Болото-НМ СНТ | 6,5 сот. | 1 300 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Отдых СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ясень СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ветеран ЦАО СНТ | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ясень СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 228 / 79 800 / 90 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 990 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 790 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 591 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 192 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 789 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | СУ-25 СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 50,8 м² | 6 сот. | 2 449 999 | 48 228 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Титан СНТ да: «с/у» + «тёплые полы» | 50 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Колонтаево Клаб ТСН да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.04.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 06.08.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продаю дачу с домом 5х6 из бруса, с мансардой. первый этаж крыльцо, застеклённая терраса, две комнаты, на втором этаже одна комната. участок квадратный сухой, в хорошем маленьком СНТ где чистота и порядок. Удобное сообщение с Москвой с платформы Лесная или Храпуново. В шаговой доступности 3 продуктовых магазина и озера для купания. Земля и дом в собственности, один взрослый собственник, оперативный показ и выход на сделку.