Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Коломна г., Коломенский гор. округ
Дом 72,3 м², участок 2 сот.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 04.04.2025.
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈75 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 27 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈1,25 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — по границе.
До ст. Щурово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1348
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 75 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 5,5 сот. | 550 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 18,4 сот. | 7 500 000 | 407 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 4,8 сот. | 560 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 5 сот. | 330 000 | 66 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Березка-1 СНТ | 9,5 сот. | 600 000 | 63 158 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка-1 СНТ | 16 сот. | 1 200 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка-1 СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 12,5 сот. | 1 500 000 | 120 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 2 560 000 | 320 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 50 сот. | 21 300 000 | 426 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 246 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 923 / 98 497 / 153 061 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продам выделенную часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Пирочи с. | 74 м² | 3 сот. | 4 900 000 | 66 216 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | 76,7 м² | 2 сот. | 8 199 999 | 106 910 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.1 км | 75 м² | 1 сот. | 9 500 000 | 126 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | 60 м² | 2,5 сот. | 4 900 000 | 81 667 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | 55,9 м² | 1 сот. | 4 900 000 | 87 657 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.3 км | Урожай СНТ | 65 м² | 3 сот. | 1 750 000 | 26 923 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | 58,8 м² | 2 сот. | 9 000 000 | 153 061 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.3 км | 57 м² | 3 сот. | 5 950 000 | 104 386 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.9 км | Лесной пос. | 63,2 м² | 2 сот. | 6 450 000 | 102 057 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Лесной пос. | 63,2 м² | 2 сот. | 6 000 000 | 94 937 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 12.09.2025 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам выделенную часть дома(дом блокированной застройки) с отдельным входом Щурово, улица 2-ая Садовая. Площадь продаваемого помещения 72,3 кв. М. Помещение в двух уровнях + мансарда. Материал стен и внутренних перегородок экологически чистого материала арболитовый блок. Помещение под чистовую отделку. В кухне выложена плитка на полу и фартук. Снаружи дом оштукатурен. Крыша металл черепица. Окна Пвх. Хорошая, добротная входная дверь. Свет, вода, канализация в доме. Газ по границе. Есть возможность присоединения земельного участка +- 2 сотки. Круглогодичный подъезд. Развитая инфраструктура в шаговой доступности дворец культуры "Цементник", школа, детский сад, поликлиника, магазины, остановка общественного транспорта. Возможно Выкупить Дом Целиком.