Горьковское ш., 46 км от МКАД
Горелый Лес СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 45 м², участок 7 сот.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 16.09.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 771 тыс. → дом ≈2,63 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,2 млн / пессимист. ≈1,96 млн → от пессимистичной прибыль −1,83 млн ₽, маржа −94 %, ROI −48 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Лесная ≈2,8 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13479
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 197 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 771 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 629 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 422 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Горелый Лес СНТ | 8,3 сот. | 1 590 000 | 191 566 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Горелый Лес СНТ | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энтузиаст СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энтузиаст СНТ | 9,3 сот. | 600 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Камышок СНТ | 6,8 сот. | 1 800 000 | 264 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 444 / 53 878 / 91 111 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 444 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 322 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 200 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 955 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 835 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Рассвет СНТ | 45 м² | 3,8 сот. | 1 190 000 | 26 444 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Приборостроитель СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 41 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березка-3 СНТ | 47 м² | 5,5 сот. | 2 000 000 | 42 553 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дружба Плюс СТ | 45 м² | 6 сот. | 2 499 000 | 55 533 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Горелый Лес СНТ | 42 м² | 7,8 сот. | 3 490 000 | 83 095 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ирригатор СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 35 556 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Новое Борилово КП | 45 м² | 5 сот. | 4 100 000 | 91 111 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Металлист СНТ | 45 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 52 222 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Весна-53 СНТ | 47 м² | 6,6 сот. | 2 750 000 | 58 511 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ивушка СНТ | 43 м² | 7,5 сот. | 3 350 000 | 77 907 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в Снт Горелый лес, 33 км от Мкад, удобный выезд на Горьковское шоссе, площадью 45 м2, на участке 7,5 соток, в одном из самых больших снт Московской области(2000 домов). Дом расположен на участке с асфальтированным подъездом. В доме Интерьер оформлен вагонкой создавая теплую и уютную атмосферу. На первом этаже расположена кухня-гостиная с обеденной зоной, а также есть помещение под спальню, Второй этаж оборудован мансардой на которой расположена спальня с прекрасным видом на участок. На территории ухоженный сад с плодовыми деревьями и декоративными растениями. Есть зона отдыха с навесом и местом для барбекю. Водоснабжение осуществляется через колодец, электричество подключено. Санузел находится на улице. Рядом с домом есть магазин, что обеспечивает удобство проживания. Отличное место для отдыха на природе в окружении природы. В снт 2 продуктовых магазина и 1 строительный рынок, въезд в снт по брелку, закрытая территория под охраной, дороги зимой чистят, что обеспечивает круглогодичный проезд, показ в любое удобное время, 1 собственник, документы готовы к сделке. Реальному покупателю торг предусмотрен.