Щелковское ш., 49 км от МКАД
Бобровый Ручей ТСН, Черноголовка гор. округ
Дом 50 м², участок 10 сот., каркас.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 10.08.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 55 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,08 млн → дом ≈2,42 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 73 тыс.–240 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,34 млн / целевая ≈5,71 млн / пессимист. ≈5,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,2 млн ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; свет — есть.
До ст. Красноармейск ≈18 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13476
Рейтинг 51/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 133 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 26.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 531 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 085 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 415 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 48 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Бобровый Ручей ТСН | 8,5 сот. | 1 600 000 | 188 235 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бобровый Ручей ТСН | 11,7 сот. | 1 090 000 | 93 162 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бобровый Ручей ТСН | 10,9 сот. | 598 350 | 54 894 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Бобровый Ручей ТСН | 17 сот. | 5 000 000 | 294 118 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бобровый Ручей ТСН | 9,7 сот. | 1 500 000 | 154 639 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Бобровый Ручей ТСН | 14 сот. | 920 000 | 65 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Победа сад. уч. | 8,5 сот. | 1 999 999 | 235 294 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Победа сад. уч. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ботово д. | 7,9 сот. | 3 500 000 | 443 038 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ботово д. | 9,4 сот. | 1 600 000 | 170 213 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 917 / 122 885 / 240 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 340 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 023 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 706 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 072 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 197 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Малые Петрищи д. да: «санузел» + «мебелированы» | 50 м² | 9,9 сот. | 12 000 000 | 240 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Стромынь с. да: «туалет в доме» + «ремонт» | 48 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 72 917 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Головино д. да: «санузел» + «отделкой» | 52 м² | 10 сот. | 6 390 000 | 122 885 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эксклюзивное Предложение. Городской округ Черноголовка, Снт Бобровый ручей; Продается дом на участке 10 соток. Коммуникации: электричество, вода скважина; Дом каркасный, общей площадью 50м2 одноэтажный, с двумя раздельными комнатами, кухней и сан. Узлом. Участок сухой, ровный, правильной квадратной формы, огорожен с одной стороны, на участке также расположена бытовка, летний туалет. На участке с краев есть березовая роща, украшает участок и не мешает пользованию благодаря удобному расположению! Отдельно хочется отметить удачное расположение дома, вдали от дороги, машин не слышно, в пешей доступности лес, водоемы для купания и рыбалки, в 5 минутах автобусная остановка, до города Черноголовка 10 минут на автобусе или автомобиле! Удобное транспортное сообщение с Москвой, Киржачом! Снт охраняется, к участку круглогодичный подъезд, зимой дорога чистится, на улицах есть освещение. Соседи спокойные, многие проживают круглогодично. Один взрослый собственник. Звоните и записывайтесь на просмотр! Наш офис находится в городе Черноголовка на улице Береговая дом 24, будем рады Вас видеть!