Горьковское ш., 62 км от МКАД
Ветеран СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 21 м², участок 6,4 сот., щитовой, 2024 год.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 01.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Земля ≈93 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 596 тыс. → дом ≈904 тыс. ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 56 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈420 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,47 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −517 тыс. ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
Коммуникации: в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 14 км ≈1,1 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13471
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 22 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 182 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 596 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 904 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 048 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Пчелка СНТ | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 50 сот. | 9 900 000 | 198 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 21 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 000 / 65 870 / 85 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 473 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 399 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 326 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 178 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -517 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Васютино д. | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Бабенки СНТ | 20 м² | 7,2 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.5 км | Искра СНТ | 19 м² | 6 сот. | 1 140 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | ВИМовец СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 76 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Локомотив СДТ | 23 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 71 739 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | 25 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 140 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.7 км | Текстильщик-4 СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем вашему вниманию уютную дачу, расположенную в черте города Электрогорск. Участок ровный, правильной формы, на участке расположен дом и два хоз блока. Все постройки зарегистрированы, дом по документам жилой, присвоен адрес, можно сделать прописку. Ближайшая станция электричек платформа 14 км, пешком 15 минут, до станции Электрогорск 20-25 минут, все необходимое для жизни в городе есть. С позапрошлого года можно добираться по платному участку автодороги М12, минуя все пробки. Дом каркасно-щитовой летний. В доме две комнаты: веранда-кухня и спальня, также имеется чердак, на окнах решетки. Санузел на улице, но сделан как домашний, сантехника менялась в позапрошлом году, установлен насос для для воды, в душевой стоит бойлер на 30 литров, вода сезонная, резервуар для воды бочка на 200 литров. В доме новая электрика, также в этом году заменили кабель между столбов вдоль участка и завели новый кабель к дому. Электричество одна фаза, есть возможность завести три и увеличить мощность. В доме остаётся вся мебель и техника ( микроволновка, чайник, холодильник (новый), мультиварка, электрическая плита, телевизор, монитор, вентилятор). Также для уличного времяпрепровождения два зонта от солнца, раскладушка и гамак, который хорошо крепится между березами. Также в доме установлены wi-fi, камеры для мониторинга из любой точки, плюс установлены умные вайфай розетки, что позволяет на расстоянии включать свет и обогреватели. Интернет в доме wi-fi через сим-карту, платеж 650 р в месяц безлимит,(при необходимости переоформим в салоне связи), также есть возможность завести оптоволокно. Газ в ближайшей перспективе. На участке много берёз, тем самым большая часть участка в жаркие дни остаётся в тени. Остаётся весь садовый необходимый инвентарь( лопаты, тяпки, триммер электрический, тележка). Также из плюсов соседи живут круглогодично, СНТ огорожен, на въезде к дому ворота, на самой улице всего 7 домов. Из платежей: за электричество раз в полгода платеж и годовые взносы, в этом году все оплачено. Все помещения закрываются на ключ, в наличии два комплекта ключей. Общая кадастровая стоимость всех объектов - 1 314 458,22. Осмотр заранее по договоренности, если не дозвонились то пишите. Также по запросу могу отправить видео. Возможен не большой торг!