Носовихинское ш., 47 км от МКАД
Пластик СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 180 м², участок 7,1 сот., дерево, 1980 год.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 21.07.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 70 %
Земля ≈176 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 1,25 млн → дом ≈1,35 млн ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 39 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈3,6 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,67 млн / целевая ≈6,91 млн / пессимист. ≈6,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈330 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 6 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Фрязево ≈2,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13470
Рейтинг 43/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 13.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 175 781 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 248 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 352 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 511 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Фрязевский Садовод СНТ | 6,8 сот. | 2 800 000 | 411 765 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Случайное СНТ | 6,4 сот. | 1 200 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Случайный пос. | 6,4 сот. | 1 100 000 | 171 875 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Случайный пос. | 5 сот. | 1 490 000 | 298 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Фрязево пос. | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Случайное СНТ | 7,5 сот. | 1 500 000 | 200 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иванисово СНТ | 4 сот. | 2 250 000 | 562 500 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иванисово СНТ | 5,7 сот. | 900 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Фрязево пос. | 6,3 сот. | 3 200 000 | 507 936 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бабеево д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 180 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 128 / 43 243 / 56 686 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 675 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 291 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 908 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 140 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 330 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 6 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Фрязево пос. | 179 м² | 9 сот. | 7 850 000 | 43 855 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Всеволодово пос. | 179 м² | 9 сот. | 7 150 000 | 39 944 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 172 м² | 6 сот. | 9 750 000 | 56 686 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | 172 м² | 6 сот. | 6 730 000 | 39 128 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Горелый Лес СНТ | 186,2 м² | 7,4 сот. | 8 000 000 | 42 965 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | имени Воровского пос. | 167,2 м² | 5 сот. | 8 390 000 | 50 179 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Субботино д. | 179 м² | 9 сот. | 7 750 000 | 43 296 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Спутник СНТ | 185 м² | 8,5 сот. | 7 500 000 | 40 541 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | имени Воровского пос. | 185 м² | 8,5 сот. | 8 000 000 | 43 243 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | имени Воровского пос. | 189 м² | 6,3 сот. | 12 950 000 | 68 519 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 24.08.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа от собственника, есть все правоустанавливающие документы. Возможно получить прописку Московской области. 30 минут пешком до станции Фрязево. 15 минут до автобусной остановки. До Электросталя 10 минут на машине. Участок на границе поселка, окружен березами и соснами. Есть выход в лес. На самом участке растут плодово-ягодные деревья и кусты, малина и земляника. На участке расположен большой деревянный неотапливаемый дом, кухня как отдельное сооружение, туалет, душ, сарай. Дом требует косметического ремонта. Мебель есть. На въезде есть шлагбаум, дорога до поселка и в поселке хорошая, асфальт. Некоторые соседи живут в поселке зимой, поэтому дорогу чистят от снега. В 15 минутах ходьбы озеро, где можно купаться.