Горьковское ш., 55 км от МКАД
Брянцево Поле СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,68 млн; первая цена 1,68 млн ₽ от 08.07.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 672 тыс. → дом ≈878 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 21 тыс.–62 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,33 млн / целевая ≈2,1 млн / пессимист. ≈1,87 млн → от пессимистичной прибыль −552 тыс. ₽, маржа −30 %, ROI −23 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня.
До ст. Электрогорск ≈3,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13468
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 40 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 949 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 672 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 878 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Зеленый дол СНТ | 9,3 сот. | 1 900 000 | 204 301 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Орион СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Зеленый дол СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 1 099 000 | 183 167 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Виктория СНТ | 8,4 сот. | 750 000 | 89 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Виктория СНТ | 6,8 сот. | 675 000 | 99 265 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 24 сот. | 1 900 000 | 79 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 548 / 35 714 / 62 500 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 332 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 215 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 099 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 866 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -551 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −23 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.8 км | Луговина СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Зеленый дол СНТ | 58,4 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 20 548 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Росинка СНТ | 67,9 м² | 8,1 сот. | 3 400 000 | 50 074 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Лесное СНТ | 62,6 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 31 789 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Орбита СНТ | 48 м² | 5,5 сот. | 3 000 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дружба СНТ | 77 м² | 7 сот. | 2 750 000 | 35 714 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Импульс СНТ | 45 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 24 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2025 | 1 680 000 | история площадки |
| 11.08.2025 | 1 580 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.04.2026 | 1 599 999 (+19 999) | история площадки |
| 23.05.2026 | 1 650 000 (+50 001) | история площадки |
| 21.07.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Под Авансом! Небольшой щитовой летний домик с 3-мя комнатами, на окнах ставни. Отдельно стоящая баня, хоз. Блок, туалет. Участок ровный, но с небольшим уклоном, зато вода никогда не стоит. Грядок нет. Вода из колодца. Удобный подъезд круглый год, ворота автоматические. До ж/д станции и автовокзала 4,5 км. На электричке 1:50 до Курского вокзала. От Мкад по Горьковскому шоссе 65 км.