Горьковское ш., 30 км от МКАД
Ромашка СНТ, Богородский гор. округ
Дом 40 м², участок 5,6 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 07.04.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 59 %
Земля ≈272 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 1,52 млн → дом −23 тыс. ₽, −575 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −57 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Ногинск ≈4,2 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13467
Рейтинг 40/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 944 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 523 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −23 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −575 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кристалл СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кристалл СНТ | 9 сот. | 2 100 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Топограф СНТ | 6,6 сот. | 2 350 000 | 356 061 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 15,5 сот. | 4 850 000 | 312 903 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Семья сад. уч. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 20 сот. | 5 400 000 | 270 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 14,4 сот. | 4 800 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | 13,5 сот. | 4 800 000 | 355 556 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Пешково д. | 12,6 сот. | 5 028 000 | 399 048 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 412 / 59 242 / 102 250 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 522 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 396 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 270 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -57 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ромашка СНТ | 41 м² | 6,1 сот. | 2 050 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ромашка СНТ | 42,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 59 242 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ромашка СНТ | 37 м² | 5,1 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 41,2 м² | 3 сот. | 7 400 000 | 179 612 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Кристалл СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 57 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Березка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 40 м² | 3,6 сот. | 4 090 000 | 102 250 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 43,3 м² | 3,5 сот. | 3 500 000 | 80 831 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | 39 м² | 3,6 сот. | 3 650 000 | 93 590 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 36,4 м² | 5 сот. | 925 000 | 25 412 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.04.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам Дачу! Участок правильной формы, сухой. Газ подведут в ближайшее время. Дом требует ремонта. Рассмотрю обмен на Автомобиль с доплатой в обе стороны. Документы Наследство. Торг!