Горьковское ш., 69 км от МКАД
Карболитовец СДТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,95 млн; первая цена 3,95 млн ₽ от 21.06.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 605 тыс. → дом ≈2,39 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 28 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,85 млн / целевая ≈2,56 млн / пессимист. ≈2,28 млн → от пессимистичной прибыль −1,57 млн ₽, маржа −69 %, ROI −41 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Крутое ≈3,4 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13466
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 17 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 796 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 605 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 394 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Карболитовец СДТ | 8,2 сот. | 1 600 000 | 195 122 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-2 СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тополиный пос. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тополиный пос. | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Текстильщик-2 СНТ | 6 сот. | 570 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Тополиный пос. | 5 сот. | 900 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-2 СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-4 СНТ | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Текстильщик-2 СНТ | 14 сот. | 800 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 46 320 / 91 000 |
| цена объекта | 2 999 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 549 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 848 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 706 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 563 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 278 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 571 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Мечта СНТ | 75 м² | 6,3 сот. | 2 100 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 57,8 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 62 284 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | Отдых СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 550 000 | 91 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дубравушка СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 30 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2025 | 3 950 000 | история площадки |
| 31.07.2025 | 3 899 000 (−51 000) | история площадки |
| 13.09.2025 | 3 550 000 (−349 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 3 499 000 (−51 000) | история площадки |
| 10.04.2026 | 3 599 000 (+100 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 699 000 (+100 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 499 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 999 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 999 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа Дома! В Снт "Карболитовец" под круглогодичное проживание! Просторный, современный дом из экологичных материалов, с соблюдением всех норм. Отличное расположение, недалеко от города, около остановки общественного транспорта, участок крайний, поэтому соседи только с одной стороны, полное ощущение, что находишься в лесу, вокруг много зелени и живописный березовый лес прекрасный подъезд. Колодец. Септики. На участке есть Летний дом, состоящий так же из нескольких комнат. Забор по всему периметру! Оперативный показ! Звоните, отвечу на все вопросы!