Горьковское ш., 53 км от МКАД
Наука СНТ, Электрогорск гор. округ
Дом 27 м², участок 4,7 сот., дерево.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 24.08.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 4,7 сот. = 250 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 93 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,58 млн / целевая ≈1,42 млн / пессимист. ≈1,26 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −128 %, ROI −56 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. пл. 14 км ≈1,5 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13465
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 94 % | 6.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 6 % | 0.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 250 000 ₽ (4,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 92 593 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пчелка СНТ | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 27 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 333 / 59 984 / 96 667 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 577 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 498 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 419 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 262 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 615 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −128 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Белый Мох СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Зеленый дол СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Буровик СНТ | 32 м² | 6 сот. | 820 000 | 25 625 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Возрождение СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Природа-4 СТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Сахарник СНТ | 30 м² | 6 сот. | 580 000 | 19 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Кулиги-3 СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 799 000 | 59 967 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Белый Мох-1 СНТ | 20 м² | 5,9 сот. | 1 800 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Заозерье-280 СНТ | 19,6 м² | 7 сот. | 1 350 000 | 68 878 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.08.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 03.10.2026 | 2 750 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 142848417 Продаётся готовый дом для круглогодичного проживания в Снт "Наука". Отличный вариант для семьи, которая хочет переехать из города или обзавестись полноценной дачей "под ключ". Характеристики объекта: · Дом: 30 м2, деревянный. · Планировка: 2 спальни + кухня. Тёплый, пригоден для проживания в зимний период. · Участок: 5 соток. Всё уже сделано! Сад, цветники, плодовые кустарники. Есть теплица для раннего урожая. Инфраструктура и коммуникации: · Электричество (есть). · Водоснабжение (колодец на участке). · Круглогодичный подъезд (дороги чистят). · Рядом лес (прогулки, тишина, грибные места). Юридическая чистота: Документы готовы к регистрации перехода права. Покажу в любое удобное время. Пишите в личные сообщения или звоните!