Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Непецино с., Коломенский гор. округ
Дом 44 м², участок 9,6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 15.10.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 9,6 сот. = 865 тыс. → дом ≈2,63 млн ₽, 60 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,23 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −2,77 млн ₽, маржа −254 %, ROI −72 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Непецино ≈3 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1346
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6 |
| участок | 5 | 51 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 145 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 865 000 ₽ (9,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 635 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 886 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Непецино с. | 13,1 сот. | 1 350 000 | 103 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Непецино с. | 13,8 сот. | 1 500 000 | 108 696 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Непецино с. | 13,8 сот. | 1 250 000 | 90 580 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Непецино с. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Непецино с. | 15,5 сот. | 1 550 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Непецино с. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Непецино с. | 13,5 сот. | 1 550 000 | 114 815 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Непецино с. | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Непецино с. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Непецино с. | 12 сот. | 1 299 000 | 108 250 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 29 680 / 54 444 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 363 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 295 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 227 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 090 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 765 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −254 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −72 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Станции Непецино пос. | 46 м² | 9 сот. | 4 999 998 | 108 696 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лыково д. | 44 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 29 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лыково д. | 43,8 м² | 6,5 сот. | 1 300 000 | 29 680 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дружба-7 СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 26 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дружба-7 СНТ | 42,6 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 41 080 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Шапкино д. | 40 м² | 10 сот. | 1 850 000 | 46 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Никульское с. | 48,9 м² | 10 сот. | 1 250 000 | 25 562 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Проводник пос. | 39,5 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 32 911 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Никульское с. | 50 м² | 10 сот. | 1 250 000 | 25 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Колодкино д. | 45 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 54 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.10.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 13.11.2025 | 4 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 4 000 000 (−400 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Каркасный дом, для круглогодичного проживания, утепление 150. Все вопросы по телефону.