Горьковское ш., 46 км от МКАД
Горелый Лес СНТ, Электросталь гор. округ
Дом 50 м², участок 7 сот.
Цена 2,65 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 486 тыс. → дом ≈2,16 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 50 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,21 млн / целевая ≈3,79 млн / пессимист. ≈3,37 млн → от пессимистичной прибыль ≈118 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Лесная ≈3 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №13455
Рейтинг 24/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 7 % | 3.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 420 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 486 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 164 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 280 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Горелый Лес СНТ | 7,6 сот. | 1 070 000 | 140 789 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Горелый Лес СНТ | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горелый Лес СНТ | 7,3 сот. | 1 800 000 | 246 575 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новая Березка-2 СТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Новая Березка-2 СТ | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Горелый Лес СНТ | 17 сот. | 3 600 000 | 211 765 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рассвет СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березка СНТ | 6 сот. | 2 700 000 | 450 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 784 / 88 344 / 96 364 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 214 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 003 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 793 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 371 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 118 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Росинка-Борилово СНТ да: «с/у» + «мебелирован» | 50 м² | 7,5 сот. | 4 390 000 | 87 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Заря СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 46,2 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 49 784 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Обухово пгт да: «санузел» + «отделка» | 45 м² | 7,3 сот. | 4 000 000 | 88 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Виктория СТ да: «ванная» + «ремонтной» | 55 м² | 7 сот. | 5 300 000 | 96 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 2 650 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaeтcя уютнaя дачa и с каркаcным домoм.Дом двуxэтажный, paспoложeн нa учacткe плoщадью 7.4 сотoки в CНT. Гоpелый лес.На территopии еcть теpраca c мягким ocтeклением, гдe можно наслaждатьcя cвeжим воздуxoм и прoвoдить вpeмя с рoдcтвенниками и друзьями. В доме две кoмнаты, оформленные в теплых тонах, что создает атмосферу уюта. Кухня оборудована всем необходимым для комфортного проживания.Водоснабжение осуществляется через колодец, а санузел находится на улице. Участок ухожен, с плодоносящими деревьями и кустарниками, что делает его идеальным местом для отдыха на природе. Рядом с домом имеется магазин, что обеспечивает удобство в повседневных делах.Доступ к дому удобный благодаря асфальтированной дороге. Отличное предложение для тех, кто ищет спокойствие и комфорт загородной жизни.