Горьковское ш., 78 км от МКАД
Прибор СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 15 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 460 тыс. ₽, снижали с 490 тыс.; первая цена 490 тыс. ₽ от 02.09.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 52 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 210 тыс. → дом ≈250 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 25 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈391 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈985 тыс. / целевая ≈886 тыс. / пессимист. ≈788 тыс. → от пессимистичной прибыль ≈197 тыс. ₽, маржа 25 %, ROI 33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Войново ≈10,6 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13451
Рейтинг 48/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 33.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 41 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 210 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 250 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 290 000 | 48 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 340 000 | 56 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Автомобилист СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Автомобилист СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Строитель-2 СНТ | 6 сот. | 145 000 | 24 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ландыш СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Восток СНТ | 18 сот. | 600 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Импульс СНТ | 6 сот. | 240 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 571 / 63 676 / 90 000 |
| цена объекта | 460 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 391 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 985 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 936 000 ₽ |
| продажа: целевая | 886 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 788 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 197 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Березка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Дубравушка СНТ | 15,6 м² | 4 сот. | 600 000 | 38 462 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Дружба СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | Озерки СНТ | 17,5 м² | 6 сот. | 430 000 | 24 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.09.2026 | 490 000 | история площадки |
| 11.09.2026 | 480 000 (−10 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 475 000 (−5 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 460 000 (−15 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 460 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Просмотры с 15.09 по 20.09 по предварительной договорённости Продается уютная каркасная дача с косметическим ремонтом. Дом расположен на участке площадью 600 квадратных метров в Снт. Внутри одна комната + небольшой хозблок, который можно использовать как кухню. На территории также имеется старый дом, под снос или хоз нужды. Летний душ. Рядом пожарный пруд. Электричество подключено, водоснабжение централизованное сезонное. В 5 минутах езды магазин Верный, Стройматериалы. В 10 минутах Пятёрочка, Вайлдберриз. Есть доставка из Пятёрочки. В 15-20 минутах карьер, отсыпанный песком. Пригодный для плавания и рыбалки. В лесу много грибов). Снт небольшое, дружные соседи. Ворота и круглогодичная охрана. Членский взнос~12000 в год + электричество по счетчику. При покупке до конца месяца газонокосилка в подарок). Возможен торг на месте. Я собственник, Показы в выходные дни.