Горьковское ш., 69 км от МКАД
Окраина СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 37,6 м², участок 5,1 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 06.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 629 тыс. → дом ≈671 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 18 тыс.–53 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈752 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,02 млн / целевая ≈919 тыс. / пессимист. ≈817 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −127 %, ROI −56 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Крутое ≈3 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13447
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 9.5 |
| торг | 5 | 89 % | 6.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 6.6 |
| участок | 5 | 10 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 283 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 671 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 846 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Текстильщик-4 СНТ | 13 сот. | 3 250 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Окраина СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 608 000 | 101 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Текстильщик-4 СНТ | 8,8 сот. | 1 650 000 | 187 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Карболитовец СДТ | 6 сот. | 1 188 008 | 198 001 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Текстильщик-4 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Карболитовец СДТ | 5,2 сот. | 670 000 | 128 846 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Будьково д. | 10 сот. | 2 499 000 | 249 900 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 752 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 937 / 33 333 / 52 941 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 021 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 970 000 ₽ |
| продажа: целевая | 919 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 817 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 040 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −127 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Березки СНТ | 30 м² | 7 сот. | 890 000 | 29 667 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Карболитовец СДТ | 30 м² | 7,5 сот. | 1 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Чайка СДТ | 45 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Чайка СДТ | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Ротор СНТ | 34 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 52 941 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Ротор СНТ | 44,6 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 937 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Прибор СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 090 000 | 22 708 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 300 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается Небольшая Дача В Снт Карболитовец Всего В 1,5 КМ. От Города Орехово-Зуево. Участок 5,14 Сотки, Прямоугольный, Правильной Формы. Межевание Проведено. Домик Оформлен. В Доме Есть Веранда И Комна ТА +Комната На 2 Этаже, Есть Хозблок И Туалет. Есть Колодец. В Шаговой Доступности Остановка. Ходит Регулярный Транспорт. Торопитесь Пока Предложение Актуально. Траву На Участке Покосят. Торг Небольшой Есть.