Горьковское ш., 53 км от МКАД
Маяк-3 СНТ, Павлово-Посадский гор. округ
Дача 67,6 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 16.10.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 477 тыс. → дом ≈873 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 11 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,48 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −86 %, ROI −46 %.
Коммуникации: септик; в описании: печь, скважина.
До ст. Янтарная ≈11,5 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13446
Рейтинг 31/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 79 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 477 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 873 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 914 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Прогресс СНТ | 6 сот. | 2 300 000 | 383 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Луч-2 СНТ | 8 сот. | 360 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радуга-2 СНТ | 4,5 сот. | 420 000 | 93 333 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Маг СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Подснежник СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесное 2 СНТ | 6,5 сот. | 1 200 000 | 184 615 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Заря СНТ | 6,6 сот. | 1 000 000 | 151 515 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Первомайское СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ново-Озерное СНТ | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 052 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 429 / 21 414 / 50 820 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 407 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 333 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 185 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 014 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −86 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.3 км | Рубин СНТ | 70 м² | 7 сот. | 1 499 000 | 21 414 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Березки СНТ | 48,5 м² | 6,2 сот. | 2 200 000 | 45 361 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Березки СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Горизонт СНТ | 74,4 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 30 914 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Кулиги-3 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 970 000 | 16 167 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Орбита СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Васютино д. | 61 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 50 820 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Брянцево Поле СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 57 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Природа-4 СТ | 72 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 20 833 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Локомотивное Депо Железнодорожное СНТ | 70 м² | 6,1 сот. | 800 000 | 11 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 350 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В лесной зоне, продается земельный участок 6 сот. С каркасно-щитовым домом 67.6 кв м. Фундамент -ж/б плита, терраса на столбчатом фундаменте. Дом с застекленной в пол террасой, кухней с печкой, гостиной, спальней в мансарде. В отдельно стоящем помещении душевая с теном (можно отапли вать дровами или электрически), вода заведена со скважины, септик. Унитаз (вода заведена, септик). Хоз. Блок. Электричество до 10 квт. Скважина механич. И скважина за счет электрич. На участке 18 м. Плодово-ягодные деревья, кустарники и цветы. Водоем- песчаный карьер (катание на лодках, катамаранах, купание), вода чистая. Лес (грибы. Ягоды, птицы, белки). Снт охраняемо, при въезде магазин. От Горьковского шоссе до автобусной остановки асфальтированная дорога. 12 мин. Пешком до автобусной остановки, можно доехать до г. Электрогорска ж/д станция. В собственности земельный участок, дом (жилое строение). Межевание проведено.