Горьковское ш., 53 км от МКАД
Васютино д., Павлово-Посадский гор. округ
Дача 71,1 м², участок 5,7 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 21.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Земля ≈80 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 458 тыс. → дом ≈2,04 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 26 тыс.–46 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Электрогорск ≈5,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №13441
Рейтинг 24/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.5 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 80 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 458 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 042 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Васютино д. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Васютино д. | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Васютино д. | 15 сот. | 999 000 | 66 600 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | ЭЛЕОН СНТ | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кулиги-2 СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Карачаровец СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Чайка-2 СНТ | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Алексеево СНТ | 8,5 сот. | 350 000 | 41 176 | в продаже 08.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Алексеево СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Кулиги-4 СНТ | 8 сот. | 2 300 000 | 287 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 71,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 322 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 833 / 34 857 / 45 714 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 277 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 163 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 049 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 822 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 625 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Статистик СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 45 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Аэрофлот-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Карачаровец СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 45 000 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кулиги-2 СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 25 833 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Дальняя д. | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Зеленый СТ | 50 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю жилой двухэтажный деревянный дом в Московской области, Павлово-Посадский городской округ, д. Васютино, Снт "Темп-1". Дом площадью 77,1 м2, 2 этажа. Зарегистрирован в Егрн как жилой дом. Материал стен дерево. На 1 этаже: общая комната-столовая; спальня; детская; кухня; лестница на второй этаж. На 2 этаже: большая комната; небольшая прихожая; лестничная зона. Дом внутри отделан вагонкой. Отопление электрическое. Около 4 лет назад заменена крыша. Около 2 лет назад обновлены электрика и ввод электричества в дом. Участок 5,65 сотки. Открытый, просторный, без большого количества грядок и лишних посадок. Участок специально поднимался примерно на 40 см относительно соседних участков, чтобы снизить риск застоя воды. Выполнена многослойная подготовка основания. Ранее был уложен рулонный газон. Есть дорожки и парковочная площадка из речной гальки. На участке расположен отдельный хозблок: помещение для хранения инструментов и садовой техники; душевая с бойлером и горячей водой; отдельный туалет с септиком; крытая барбекю-зона со столом и местом для отдыха. Вода заведена в хозблок. В основной дом вода не заведена. Вместе с дачей остаётся большая часть мебели, бытовой техники, садового оборудования и инструментов. Конкретный перечень обсудим при просмотре. Дом и участок в собственности. Ограничений и обременений на дом нет. Продажа от собственника.