Горьковское ш., 62 км от МКАД
Рассвет СНТ, Богородский гор. округ
Дом 75,6 м², участок 6,1 сот., 2018 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 31.07.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 324 тыс. → дом ≈3,08 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 32 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,31 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,02 млн / целевая ≈2,72 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,78 млн ₽, маржа −74 %, ROI −42 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; септик; в описании: скважина, колодец.
До ст. пл. 14 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №13435
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 53 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 324 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 076 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 688 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 450 000 | 100 000 | в продаже 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Наука СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Наука СНТ | 5,5 сот. | 500 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вереск СНТ | 16 сот. | 600 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 11 сот. | 2 100 000 | 190 909 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Пчелка СНТ | 11 сот. | 1 900 000 | 172 727 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Вереск СНТ | 24 сот. | 1 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звездочка СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 1 499 999 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 312 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 296 / 39 757 / 50 000 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 025 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 874 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 722 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 420 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 782 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −74 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Звездочка СНТ да: «ванна» + «тёплый пол» | 70 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 75 714 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Темп СНТ да: «душевая кабина» + «мебелью» | 77,1 м² | 5,7 сот. | 2 490 000 | 32 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Кулиги-2 СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 80 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Автомобилист СНТ да: «ванную» + «ремонт» | 72 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 38 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Затишье СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 70 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.07.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 12.10.2026 | 3 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом с пропиской, для круглогодичного проживания, с отоплением. Все удобства в доме. Круглогодичное водоснабжение из скважины. Летом летний водопровод от СНТ. Канализация - септик. На первом этаже кухня-столовая, комната, совмещенный санузел. На втором этаже одна комната. Участок высокий, сухой (отсыпан). На участке колодец, беседка, грядки. Вся инфраструктура в шаговой доступности: школы, детский сад, магазины, железнодорожная станция, платформа 14 км. Один взрослый собственник. Документы в порядке, готовы к сделке. Земельный участок и дом в собственности. Продажа в связи с переездом. Оперативный показ по предварительной договоренности.